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Pourquoi l’Andorre est l’un des pays les plus sûrs pour sa famille et ses actifs

Immobiliària Grifo août 14, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

Pourquoi l’Andorre est l’un des pays les plus sûrs pour sa famille et ses actifs

L’Andorre privilégie un environnement particulièrement rassurant pour les familles et les investisseurs grâce à sa faible criminalité, sa stabilité institutionnelle, son cadre financier réglementé et sa capacité à préserver un niveau de vie élevé. Cette sécurité ne concerne pas uniquement les personnes : elle concerne également la manière dont un patrimoine peut être structuré, diversifié et transmis.

1. Un niveau de sécurité exceptionnel

L’Andorre est régulièrement classée parmi les territoires les plus sûrs au monde. Selon le Crime and Safety Index 2026 de Numbeo, elle arrive en deuxième position mondiale et en première position européenne, avec un indice de sécurité de 84,80. Il s’agit toutefois d’un indicateur fondé principalement sur la perception des utilisateurs, et non d’une statistique pénale officielle.

Les données communiquées par le Gouvernement andorran confirment néanmoins une criminalité très faible. En 2024, la police a enregistré 9 724 interventions, mais seulement 6 à 8% concernaient directement la sécurité publique. Le Gouvernement décrit ainsi l’Andorre comme un pays sûr et pacifique, avec un taux de criminalité très bas.

Pour une famille, cela se traduit notamment par :

  • un environnement calme au quotidien ;

  • une faible exposition aux violences et aux cambriolages ;

  • une grande facilité à se déplacer dans les villes et les paroisses ;

  • une vie sociale relativement paisible ;

  • un cadre adapté aux enfants et à une vie familiale stable.

La sécurité absolue n’existe pas. L’Andorre connaît également des affaires de fraude, de vols et de délits liés à la circulation. Son avantage réside surtout dans le niveau global de risque, particulièrement bas par rapport à de nombreux pays européens.

2. Une stabilité politique et économique

L’Andorre est un petit État européen doté d’institutions stables et d’un cadre juridique propre. Sa taille limite certains risques liés à l’instabilité politique ou aux tensions sociales de grande ampleur.

Sur le plan économique, le FMI indiquait en 2025 que l’économie andorrane restait résiliente. Avec une croissance supérieure à son potentiel de long terme, un chômage historiquement bas et un secteur bancaire considéré comme solide dans un contexte de transformation économique.

Cette stabilité est intéressante pour les familles qui souhaitent :

  • s’installer dans un environnement prévisible ;

  • protéger leur activité professionnelle ;

  • réduire leur exposition à certains risques économiques ;

  • planifier leur patrimoine sur plusieurs années ;

  • disposer d’un cadre européen sans vivre dans une grande métropole.

Il est cependant important de ne pas présenter l’Andorre comme un territoire sans risques. Le pays reste exposé à la conjoncture internationale, à la dépendance envers les services et l’immobilier, ainsi qu’aux évolutions réglementaires européennes.

3. Un système financier mieux encadré

L’Andorre ne fonctionne plus comme l’ancien modèle de place bancaire opaque souvent associé aux petits États européens. Le pays a renforcé sa coopération internationale, ses mécanismes de transparence et la surveillance de son secteur financier.

L’OCDE suit notamment le cadre andorran concernant l’échange international d’informations et la transparence des bénéficiaires effectifs. De son côté, MONEYVAL a relevé les progrès réalisés par l’Andorre dans plusieurs domaines de réglementation et de supervision financière.

Les dépôts bancaires bénéficient par ailleurs d’une garantie pouvant atteindre 100 000 euros par déposant et par établissement, dans le cadre du Fagadi. Les investisseurs doivent néanmoins comprendre qu’il s’agit d’une protection limitée : un montant supérieur à 100 000 euros ne bénéficie pas automatiquement de la même couverture.

La bonne approche consiste donc à :

  • répartir les liquidités entre plusieurs établissements ;

  • distinguer patrimoine bancaire, immobilier et financier ;

  • vérifier la solidité et la réglementation de chaque intermédiaire ;

  • conserver une documentation complète sur l’origine des fonds ;

  • travailler avec des conseillers juridiques et fiscaux compétents.

4. Un cadre favorable, mais pas magique

L’Andorre peut être intéressante pour les actifs en raison de son environnement fiscal et patrimonial, mais il faut éviter les slogans tels que « zéro impôt » ou « patrimoine totalement protégé ».

La fiscalité dépend :

  • de la résidence fiscale réelle ;

  • de la nature des revenus ;

  • du pays d’origine des actifs ;

  • des conventions fiscales applicables ;

  • de la structure de détention ;

  • des règles relatives à la succession et aux donations ;

  • des nouvelles règles concernant les investissements étrangers.

Les conditions de résidence et d’investissement ont récemment évolué. Certaines sources spécialisées indiquent notamment une hausse des exigences applicables à la résidence passive et à l’investissement immobilier étranger à partir de 2026. Ces conditions doivent être vérifiées au moment du projet auprès des autorités ou d’un professionnel qualifié.

L’Andorre protège donc mieux un patrimoine correctement déclaré, diversifié et structuré qu’un patrimoine simplement transféré dans le pays sans analyse préalable.

5. Un choix pertinent pour une famille internationale

L’attrait principal de l’Andorre réside dans la combinaison de plusieurs facteurs :

  1. faible niveau de criminalité ;

  2. stabilité institutionnelle ;

  3. environnement économique résilient ;

  4. réglementation financière renforcée ;

  5. proximité avec la France et l’Espagne ;

  6. cadre de vie montagnard et peu urbanisé ;

  7. possibilité de structurer une résidence et un patrimoine de manière légale.

L’Andorre n’est donc pas une solution automatique pour tout le monde. Elle devient réellement pertinente lorsqu’elle correspond à un projet cohérent : installation familiale, activité économique, investissement immobilier, diversification patrimoniale et planification fiscale internationale.

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Pourquoi choisir l’Andorre pour sa famille et son patrimoine ?

L’Andorre combine un niveau de sécurité exceptionnel, une grande stabilité institutionnelle, un secteur financier réglementé et un environnement favorable aux familles internationales.

Ici, la protection patrimoniale ne repose pas sur des promesses irréalistes, mais sur une stratégie globale : résidence fiscale correctement établie, investissements diversifiés, choix des structures adaptées et accompagnement juridique et fiscal.

L’objectif n’est pas de rechercher un avantage fiscal à tout prix, mais de construire un cadre de vie et un patrimoine plus stables, plus lisibles et mieux organisés.

La formulation la plus crédible est donc : « L’Andorre figure parmi les pays les plus sûrs au monde et peut garantir un excellent cadre de protection familiale et patrimoniale, à condition que le projet soit structuré légalement et adapté à la situation de chaque investisseur. »

Pourquoi l’Andorre est l’un des pays les plus sûrs pour sa famille et ses actifs L’Andorre offre un environnement particulièrement rassurant pour les familles et les investisseurs grâce à sa faible criminalité, sa stabilité institutionnelle, son cadre financier réglementé et sa capacité à préserver un niveau de vie élevé. Cette sécurité ne concerne pas uniquement les personnes : elle concerne également la manière dont un patrimoine peut être structuré, diversifié et transmis. 1. Un niveau de sécurité exceptionnel L’Andorre est régulièrement classée parmi les territoires les plus sûrs au monde. Selon le Crime and Safety Index 2026 de Numbeo, elle arrive en deuxième position mondiale et en première position européenne, avec un indice de sécurité de 84,80. Il s’agit toutefois d’un indicateur fondé principalement sur la perception des utilisateurs, et non d’une statistique pénale officielle. Les données communiquées par le Gouvernement andorran confirment néanmoins une criminalité très faible. En 2024, la police a enregistré 9 724 interventions, mais seulement 6 à 8% concernaient directement la sécurité publique. Le Gouvernement décrit ainsi l’Andorre comme un pays sûr et pacifique, avec un taux de criminalité très bas. Pour une famille, cela se traduit notamment par : un environnement calme au quotidien ; une faible exposition aux violences et aux cambriolages ; une grande facilité à se déplacer dans les villes et les paroisses ; une vie sociale relativement paisible ; un cadre adapté aux enfants et à une vie familiale stable. La sécurité absolue n’existe pas. L’Andorre connaît également des affaires de fraude, de vols et de délits liés à la circulation. Son avantage réside surtout dans le niveau global de risque, particulièrement bas par rapport à de nombreux pays européens. 2. Une stabilité politique et économique L’Andorre est un petit État européen doté d’institutions stables et d’un cadre juridique propre. Sa taille limite certains risques liés à l’instabilité politique ou aux tensions sociales de grande ampleur. Sur le plan économique, le FMI indiquait en 2025 que l’économie andorrane restait résiliente, avec une croissance supérieure à son potentiel de long terme, un chômage historiquement bas et un secteur bancaire considéré comme solide dans un contexte de transformation économique. Cette stabilité est intéressante pour les familles qui souhaitent : s’installer dans un environnement prévisible ; protéger leur activité professionnelle ; réduire leur exposition à certains risques économiques ; planifier leur patrimoine sur plusieurs années ; disposer d’un cadre européen sans vivre dans une grande métropole. Il est cependant important de ne pas présenter l’Andorre comme un territoire sans risques. Le pays reste exposé à la conjoncture internationale, à la dépendance envers les services et l’immobilier, ainsi qu’aux évolutions réglementaires européennes. 3. Un système financier mieux encadré L’Andorre ne fonctionne plus comme l’ancien modèle de place bancaire opaque souvent associé aux petits États européens. Le pays a renforcé sa coopération internationale, ses mécanismes de transparence et la surveillance de son secteur financier. L’OCDE suit notamment le cadre andorran concernant l’échange international d’informations et la transparence des bénéficiaires effectifs. De son côté, MONEYVAL a relevé les progrès réalisés par l’Andorre dans plusieurs domaines de réglementation et de supervision financière. Les dépôts bancaires bénéficient par ailleurs d’une garantie pouvant atteindre 100 000 euros par déposant et par établissement, dans le cadre du Fagadi. Les investisseurs doivent néanmoins comprendre qu’il s’agit d’une protection limitée : un montant supérieur à 100 000 euros ne bénéficie pas automatiquement de la même couverture. La bonne approche consiste donc à : répartir les liquidités entre plusieurs établissements ; distinguer patrimoine bancaire, immobilier et financier ; vérifier la solidité et la réglementation de chaque intermédiaire ; conserver une documentation complète sur l’origine des fonds ; travailler avec des conseillers juridiques et fiscaux compétents. 4. Un cadre favorable, mais pas magique L’Andorre peut être intéressante pour les actifs en raison de son environnement fiscal et patrimonial, mais il faut éviter les slogans tels que « zéro impôt » ou « patrimoine totalement protégé ». La fiscalité dépend : de la résidence fiscale réelle ; de la nature des revenus ; du pays d’origine des actifs ; des conventions fiscales applicables ; de la structure de détention ; des règles relatives à la succession et aux donations ; des nouvelles règles concernant les investissements étrangers. Les conditions de résidence et d’investissement ont récemment évolué. Certaines sources spécialisées indiquent notamment une hausse des exigences applicables à la résidence passive et à l’investissement immobilier étranger à partir de 2026. Ces conditions doivent être vérifiées au moment du projet auprès des autorités ou d’un professionnel qualifié. L’Andorre protège donc mieux un patrimoine correctement déclaré, diversifié et structuré qu’un patrimoine simplement transféré dans le pays sans analyse préalable. 5. Un choix pertinent pour une famille internationale L’attrait principal de l’Andorre réside dans la combinaison de plusieurs facteurs : faible niveau de criminalité ; stabilité institutionnelle ; environnement économique résilient ; réglementation financière renforcée ; proximité avec la France et l’Espagne ; cadre de vie montagnard et peu urbanisé ; possibilité de structurer une résidence et un patrimoine de manière légale. L’Andorre n’est donc pas une solution automatique pour tout le monde. Elle devient réellement pertinente lorsqu’elle correspond à un projet cohérent : installation familiale, activité économique, investissement immobilier, diversification patrimoniale et planification fiscale internationale. Version courte pour une page commerciale Pourquoi choisir l’Andorre pour sa famille et son patrimoine ? L’Andorre combine un niveau de sécurité exceptionnel, une grande stabilité institutionnelle, un secteur financier réglementé et un environnement favorable aux familles internationales. Ici, la protection patrimoniale ne repose pas sur des promesses irréalistes, mais sur une stratégie globale : résidence fiscale correctement établie, investissements diversifiés, choix des structures adaptées et accompagnement juridique et fiscal. L’objectif n’est pas de rechercher un avantage fiscal à tout prix, mais de construire un cadre de vie et un patrimoine plus stables, plus lisibles et mieux organisés. La formulation la plus crédible est donc : « l’Andorre figure parmi les pays les plus sûrs au monde et peut offrir un excellent cadre de protection familiale et patrimoniale, à condition que le projet soit structuré légalement et adapté à la situation de chaque investisseur. » • Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

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Investir dans l’immobilier commercial en Andorre : une alternative crédible au résidentiel ?

Immobiliària Grifo août 12, 2026 ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE EN ANDORRE ET AU PAS DE LA CASE ET EL TARTER no responses

Investir dans l’immobilier commercial en Andorre : une alternative crédible au résidentiel ? https://www.grifovacances.com/

L’immobilier résidentiel reste le segment le plus visible du marché andorran. Pourtant, les locaux commerciaux, bureaux, garages et parkings peuvent constituer une alternative intéressante pour diversifier un patrimoine. Leur rentabilité potentielle peut être supérieure à celle d’un appartement. En revanche, le risque dépend davantage de l’emplacement, du locataire et de la durée de vacance.

En 2025, les locaux destinés aux commerces et à la restauration affichaient un prix moyen d’environ 4 426 € par m², tandis que les loyers moyens atteignaient environ 25,10 € par m² et par mois. Ces chiffres sont des moyennes : un local en emplacement premium ne se valorise pas comme un commerce situé dans une rue secondaire.

1. Les locaux commerciaux

Les commerces bénéficient de l’activité touristique, du pouvoir d’achat local, des résidents étrangers et de la concentration commerciale autour d’Andorre-la-Vieille et d’Escaldes-Engordany.

Emplacements les plus recherchés

  • Avenue Meritxell et secteurs centraux d’Andorre-la-Vieille.
  • Avenue Carlemany et zones commerciales d’Escaldes-Engordany.
  • Axes fréquentés par les touristes.
  • Zones proches des hôtels, parkings et grands pôles commerciaux.
  • Secteurs touristiques comme le Pas de la Case, Canillo ou El Tarter.

Les meilleurs locaux peuvent atteindre des loyers très élevés, mais leur prix d’acquisition intègre déjà souvent cette attractivité. Dans les emplacements commerciaux les plus forts, le rendement brut peut se situer autour de 4 à 5 %, selon le prix payé, le bail et la qualité du locataire.

Avantages

  • Baux potentiellement plus longs que dans le résidentiel.
  • Revenus plus prévisibles avec un locataire professionnel solide.
  • Possibilité de répercuter certaines charges selon le contrat.
  • Potentiel de revalorisation dans les zones commerciales établies.

Risques

  • Vacance locative parfois longue.
  • Travaux d’adaptation coûteux pour chaque activité.
  • Dépendance à la fréquentation et à la visibilité de l’emplacement.
  • Risque de défaut ou de départ du locataire.
  • Revente plus lente qu’un appartement standard.

Un local vide semble attractif sur le papier, mais il faut vérifier pourquoi il est vacant, depuis combien de temps et si l’activité envisagée est réellement compatible avec la zone.

2. Les bureaux

Les bureaux peuvent intéresser les investisseurs qui recherchent des actifs professionnels à louer à des entreprises, des consultants, cabinets ou sociétés de services.

La demande est toutefois plus sélective que pour le résidentiel. Un bureau ancien, mal isolé, sans parking ni difficile d’accès risque de rester vacant, même si son prix au mètre carré paraît attractif.

Les critères essentiels

  • Proximité des transports et des services.
  • Accès facile pour les salariés et les clients.
  • Parking ou places disponibles à proximité.
  • Fibre optique et installations techniques modernes.
  • Bonne luminosité et configuration flexible.
  • Classe énergétique et coûts d’exploitation maîtrisés.
  • Possibilité de division en plusieurs espaces.

Les annonces disponibles montrent une offre limitée de bureaux à vendre, avec des prix d’entrée très variables selon la surface et la localisation. Cette faible profondeur de marché peut être un avantage pour un bien de qualité, mais elle réduit aussi la facilité de comparaison et de revente.

3. Les garages et parkings

Les parkings constituent généralement une solution plus simple pour commencer d’investir avec un budget inférieur à celui d’un local ou d’un appartement.

Ils peuvent répondre à une demande régulière dans les zones où le stationnement est rare, notamment dans les centres urbains, les secteurs touristiques et les résidences avec lesquelles les appartements ne disposent pas suffisamment de place.

Des estimations de marché situent la rentabilité des parkings autour de 4 à 6 % par an, avec des niveaux parfois supérieurs dans les emplacements particulièrement recherchés.

Les avantages

  • Ticket d’entrée plus accessible.
  • Peu de travaux et d’entretien.
  • Gestion locative relativement simple.
  • Risque technique limité.
  • Demande potentiellement stable.
  • Possibilité de louer séparément ou avec un logement.

Les points à vérifier

  • Facilité d’accès et largeur des rampes.
  • Dimensions adaptées aux véhicules actuels.
  • Charges de copropriété.
  • Sécurité et vidéosurveillance.
  • Situation juridique de la place.
  • Possibilité de louer séparément.
  • Demande réelle dans le quartier.
  • Risque de rotation des locataires.

Un parking très éloigné des logements ou des commerces peut avoir un faible taux de vacance, mais il faut l’évaluer avec des annonces comparables et des loyers réellement pratiqués.

4. Comparaison avec l’immobilier résidentiel

Critère Résidentiel Local commercial Bureau Garage / parking
Demande Large Dépend de l’emplacement Plus spécialisée Local et pratique
Gestion Moyenne Plus technique Moyenne à élevée Simple
Vacance Généralement modérée Peut être longue Variable Souvent limitée si bien situé
Travaux Variables Souvent importants Variables Faibles
Rendement potentiel Environ 4 à 6% brut selon le bien Environ 5 à 8% dans certaines analyses Variable Environ 4 à 6%
Revente Plus liquide Plus spécialisée Plus lente Il dépend de la demande locale
Risque principal Charges et réglementation locative Départ du locataire Obsolescence du bien Mauvais emplacement

Les taux indiqués sont des ordres de grandeur issus d’analyses de marché et non des rendements garantis. Le rendement net peut être bien inférieur après fiscalité, charges, assurance, travaux, gestion et périodes sans locataire.

5. Le calcul du rendement réel

Distinguons trois indicateurs :

Rendement brut, mieux parler avec nous.

Rendement net mieux converser avec nous. https://www.grifovacances.com/

Rendement net après fiscalité

Il faut également intégrer les impôts applicables, les frais bancaires et la fiscalité du propriétaire. Certains professionnels présentent les revenus locatifs commerciaux comme imposés à un taux maximal de 10 %. En revanche, le traitement dépend du statut du propriétaire, de la structure utilisée, de la résidence fiscale et de la nature des revenus.

6. Les frais à ne pas oublier

Lors de l’acquisition, prévoyez notamment :

  • Droits de mutation et taxes applicables.
  • Frais de notaire, généralement composés d’un montant fixe et d’un pourcentage du prix.
  • Frais d’agence éventuels.
  • Travaux de remise aux normes.
  • Charges de copropriété.
  • Assurance du bien.
  • Honoraires de gestion.
  • Périodes de vacance.
  • Frais juridiques et comptables.
  • Fiscalité sur les loyers et la revente.

Pour un local commercial, les travaux peuvent représenter une part importante du budget : extraction, électricité, climatisation, accessibilité, vitrines, enseigne ou mise en conformité.

7. Quel actif choisir selon votre profil ?

Investisseur prudent

Le parking ou le garage bien situés offrent souvent la gestion la plus simple et un budget d’entrée plus accessible. Ce n’est pas forcément l’actif qui produit le rendement le plus élevé, mais il peut être pertinent pour commencer.

Investisseur recherchant du rendement

Un local commercial acheté sous sa valeur, avec un locataire fiable et un bail sécurisé, peut dépasser le rendement d’un appartement. Il faut néanmoins accepter un risque de vacance plus important.

Investisseur patrimonial

Un bureau ou un local situé dans une zone centrale peut privilégier une diversification intéressante, notamment si le locataire est une entreprise stable et si le contrat prévoit une durée suffisante.

Entrepreneur occupant son propre local

L’achat peut permettre de contrôler son outil de travail et de remplacer une dépense de loyer par un actif patrimonial. Il faut cependant comparer le rendement obtenu en location avec l’intérêt stratégique d’occuper soi-même le local.

8. La meilleure stratégie en 2026

La stratégie la plus équilibrée consiste à ne pas rechercher uniquement le rendement affiché, mais à privilégier :

  1. Un emplacement dans lequel la demande existe déjà.
  2. Un bien facilement relouable à plusieurs types d’activités.
  3. Un locataire solvable ou un bail bien sécurisé.
  4. Des charges maîtrisées.
  5. Un coût total explicitement calculé.
  6. Une stratégie de sortie réaliste.
  7. Une vérification juridique et fiscale avant l’achat.

Conclusion

L’immobilier commercial en Andorre peut être une alternative crédible au résidentiel, notamment pour un investisseur qui souhaite diversifier ses revenus. Les parkings garantissent une gestion simple, les locaux commerciaux peuvent générer des rendements supérieurs, et les bureaux peuvent convenir à une stratégie patrimoniale professionnelle.

Mais, ces actifs exigent une analyse plus précise que l’achat d’un appartement. Le véritable indicateur n’est pas le rendement brut annoncé, mais le rendement net après vacance, travaux, charges, fiscalité et coût de revente. Dans ce marché, l’emplacement et la qualité du locataire comptent souvent davantage que le prix d’achat seul.

• Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

 

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L’évolution des prix au mètre carré en Andorre : bilan, tendances et perspectives

Immobiliària Grifo août 10, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

L’évolution des prix au mètre carré en Andorre : bilan, tendances et perspectives

Le marché immobilier andorran reste cher et résilient en 2026, mais il entre dans une phase plus sélective. Après plusieurs années de forte progression, les prix continuent de se maintenir à un niveau élevé tandis que le nombre de transactions et la demande de certains investisseurs ralentissent.

Un marché presque deux fois plus cher qu’en 2020

Selon les données de transactions publiées par le Département des statistiques d’Andorre, le prix moyen des appartements atteignait 4 547,3 € par m² à la fin de 2025, contre 4 201,3 € un an auparavant. Cela représente une hausse annuelle de 8,2 % et une progression proche de 92 % par rapport aux 2 369,2 € enregistrés au terme de 2020.

Cette évolution s’explique principalement par trois facteurs :

  • Une offre de logements limitée.

  • Une demande soutenue de résidents et d’investisseurs internationaux.

  • La rareté du foncier constructible dans les zones les plus recherchées.

Une progression qui ralentit en 2026

Les dernières données disponibles montrent toutefois une nette modération. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen des appartements vendus s’établissait à 4 569,7 € par m², soit seulement 0,2% de plus qu’un an auparavant.alto

Le marché ne s’effondre donc pas, mais il n’augmente plus au même rythme qu’en 2024 ou 2025. Dans le même temps, le nombre total de transactions immobilières a diminué de 11,8 % sur un an, tandis que les achats réalisés par des personnes physiques non résidentes ont reculé de 14,5 % au deuxième trimestre.

Cette situation révèle un marché davantage fondé sur la négociation et la sélection des biens que sur une hausse généralisée des prix.

Prix moyens par paroisse

Les niveaux varient fortement selon l’emplacement. Les chiffres ci-dessous correspondent aux appartements vendus à la fin de 2025 et servent d’ordre de grandeur ; ils ne doivent pas être confondus avec les prix affichés dans les annonces.

Paroisse Prix moyen indicatif au m² Évolution annuelle
Escaldes-Engordany 6 117 € +15,8 %
Andorre-la-Vieille 4 886 € -3,5 %
Ordino 4 135 € +12,0 %
Canillo 3 752 € +5,2 %
La Massana 3 692 € +11,1 %
Sant Julià de Lòria 3 335 € +32,1 %
Encamp 3 242 € +3,8 %

Escaldes-Engordany demeure le marché le plus valorisé, notamment pour les appartements de standing, les résidences neuves et les biens proches des commerces et des services. À l’inverse, Encamp et Sant Julià de Lòria offrent encore des niveaux de prix plus accessibles, même si la progression de Sant Julià a été particulièrement forte en 2025.

Prix affichés et prix réellement vendus

Il est important de distinguer deux indicateurs :

  • Le prix affiché, publié par les agences ou les propriétaires.

  • Le prix de transaction, effectivement payé lors de la vente.

Les plateformes immobilières peuvent afficher des moyennes supérieures aux statistiques officielles. En effet, leur échantillon contient davantage de biens premium, de logements neufs ou de propriétés qui restent longtemps sur le marché. Par exemple, une estimation établie sur les prix demandés indiquait environ 5 609 € par m² en janvier 2026, contre 4 569,7 € par m² pour les appartements vendus au deuxième trimestre.

Pour évaluer correctement un investissement, il est donc préférable de comparer le bien avec des transactions récentes et non avec les seules annonces concurrentes.

Les tendances qui structurent le marché

1. Le haut de gamme reste soutenu

Les biens de qualité situés à Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille, Ordino ou La Massana continuent de bénéficier d’une demande internationale. Les appartements avec terrasse, vues dégagées, parking, casier à skis et prestations énergétiques modernes restent les plus faciles à valoriser.

2. L’emplacement devient encore plus important

Dans un marché qui ralentit, tous les biens ne progressent pas de la même manière. Un appartement bien situé, correctement rénové et proposé au juste prix peut continuer à se vendre rapidement, tandis qu’un bien surévalué ou présentant des travaux essentiels peut rester longtemps sur le marché.

3. Les investisseurs étrangers deviennent plus sélectifs

La baisse des acquisitions des non-résidents au deuxième trimestre 2026 montre que les changements réglementaires, les taxes et les conditions administratives influencent désormais davantage les décisions d’achat.

L’investisseur international examine plus précisément :

  • Le rendement net.

  • Les frais d’acquisition.

  • La fiscalité à la revente.

  • Le régime de location applicable.

  • Les travaux et charges de copropriété.

  • La facilité de revente.

4. Le marché résidentiel reste sous pression

L’offre limitée et la demande de logements continuent de soutenir les prix. Pourtant, la capacité d’achat des ménages et l’évolution des règles publiques pourraient réduire la progression future. Le marché devrait donc être plus contrasté selon les paroisses et les typologies.

Perspectives pour la fin de 2026 et 2027

Trois scénarios peuvent être envisagés.

Scénario central : stabilisation avec hausse modérée

Le scénario le plus probable est celui d’une stabilisation des prix moyens, avec une progression limitée dans les zones premium et des négociations plus importantes sur les biens secondaires. La demande resterait présente, mais les acheteurs deviendraient plus exigeants.

Scénario favorable

Les prix pourraient continuer d’augmenter si l’offre neuve reste insuffisante, si la demande internationale se maintient et si les projets haut de gamme attirent toujours des résidents et des investisseurs. Dans ce cas, les biens les plus situés conserveraient leur possibilité de revalorisation.

Scénario de correction

Une baisse pourrait apparaître sur certains segments si les nouvelles règles réduisent fortement les achats étrangers, si les taux de financement deviennent moins favorables ou si les prix s’éloignent trop des revenus locaux. Une correction serait probablement plus visible sur les biens surévalués que sur les résidences réellement exceptionnelles.

Où se trouvent les opportunités ?

En 2026, l’opportunité ne consiste pas nécessairement à acheter dans la paroisse la moins chère. Recherchons un équilibre entre prix, demande et potentiel de revente.

  • Escaldes-Engordany : patrimoine premium et forte valeur, mais le ticket d’entrée élevé.

  • Andorre-la-Vieille : marché urbain, demande locative et bonne liquidité.

  • La Massana : compromis intéressant entre montagne, location et qualité de vie.

  • Ordino : actif patrimonial, clientèle familiale et environnement préservé.

  • Canillo et El Tarter : potentiel touristique et saisonnier, avec une gestion plus opérationnelle.

  • Encamp : prix d’entrée plus accessibles et potentiel de valorisation si le bien est bien situé.

  • Sant Julià de Lòria : prix historiquement plus bas, mais la progression déjà forte et analyse indispensable avant achat.

Conclusion

Le prix moyen des appartements en Andorre a fortement progressé depuis 2020, cependant l’année 2026 marque un changement de rythme. Les prix restent élevés, tandis que le volume des transactions ralentit et que les investisseurs deviennent plus attentifs à la rentabilité réelle.

La stratégie la plus prudente consiste désormais à acheter un bien correctement valorisé, situé dans une zone à la demande durable, avec des charges maîtrisées et un potentiel de revente identifiable. En Andorre, la question n’est plus seulement de savoir si les prix vont continuer à monter, mais de déterminer quels biens continueront d’être recherchés dans un marché plus sélectif.

L’évolution des prix au mètre carré en Andorre : bilan, tendances et perspectives Le marché immobilier andorran reste cher et résilient en 2026, mais il entre dans une phase plus sélective. Après plusieurs années de forte progression, les prix continuent de se maintenir à un niveau élevé tandis que le nombre de transactions et la demande de certains investisseurs ralentissent. Un marché presque deux fois plus cher qu’en 2020 Selon les données de transactions publiées par le Département des statistiques d’Andorre, le prix moyen des appartements atteignait 4 547,3 € par m² à la fin de 2025, contre 4 201,3 € un an auparavant. Cela représente une hausse annuelle de 8,2 % et une progression proche de 92 % par rapport aux 2 369,2 € enregistrés au terme de 2020. Cette évolution s’explique principalement par trois facteurs : Une offre de logements limitée. Une demande soutenue de résidents et d’investisseurs internationaux. La rareté du foncier constructible dans les zones les plus recherchées. Une progression qui ralentit en 2026 Les dernières données disponibles montrent toutefois une nette modération. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen des appartements vendus s’établissait à 4 569,7 € par m², soit seulement 0,2% de plus qu’un an auparavant.alto Le marché ne s’effondre donc pas, mais il n’augmente plus au même rythme qu’en 2024 ou 2025. Dans le même temps, le nombre total de transactions immobilières a diminué de 11,8 % sur un an, tandis que les achats réalisés par des personnes physiques non résidentes ont reculé de 14,5 % au deuxième trimestre. Cette situation révèle un marché davantage fondé sur la négociation et la sélection des biens que sur une hausse généralisée des prix. Prix moyens par paroisse Les niveaux varient fortement selon l’emplacement. Les chiffres ci-dessous correspondent aux appartements vendus à la fin de 2025 et servent d’ordre de grandeur ; ils ne doivent pas être confondus avec les prix affichés dans les annonces. Paroisse Prix moyen indicatif au m² Évolution annuelle Escaldes-Engordany 6 117 € +15,8 % Andorre-la-Vieille 4 886 € -3,5 % Ordino 4 135 € +12,0 % Canillo 3 752 € +5,2 % La Massana 3 692 € +11,1 % Sant Julià de Lòria 3 335 € +32,1 % Encamp 3 242 € +3,8 % Escaldes-Engordany demeure le marché le plus valorisé, notamment pour les appartements de standing, les résidences neuves et les biens proches des commerces et des services. À l’inverse, Encamp et Sant Julià de Lòria offrent encore des niveaux de prix plus accessibles, même si la progression de Sant Julià a été particulièrement forte en 2025. Prix affichés et prix réellement vendus Il est important de distinguer deux indicateurs : Le prix affiché, publié par les agences ou les propriétaires. Le prix de transaction, effectivement payé lors de la vente. Les plateformes immobilières peuvent afficher des moyennes supérieures aux statistiques officielles. En effet, leur échantillon contient davantage de biens premium, de logements neufs ou de propriétés qui restent longtemps sur le marché. Par exemple, une estimation établie sur les prix demandés indiquait environ 5 609 € par m² en janvier 2026, contre 4 569,7 € par m² pour les appartements vendus au deuxième trimestre. Pour évaluer correctement un investissement, il est donc préférable de comparer le bien avec des transactions récentes et non avec les seules annonces concurrentes. Les tendances qui structurent le marché 1. Le haut de gamme reste soutenu Les biens de qualité situés à Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille, Ordino ou La Massana continuent de bénéficier d’une demande internationale. Les appartements avec terrasse, vues dégagées, parking, casier à skis et prestations énergétiques modernes restent les plus faciles à valoriser. 2. L’emplacement devient encore plus important Dans un marché qui ralentit, tous les biens ne progressent pas de la même manière. Un appartement bien situé, correctement rénové et proposé au juste prix peut continuer à se vendre rapidement, tandis qu’un bien surévalué ou présentant des travaux essentiels peut rester longtemps sur le marché. 3. Les investisseurs étrangers deviennent plus sélectifs La baisse des acquisitions des non-résidents au deuxième trimestre 2026 montre que les changements réglementaires, les taxes et les conditions administratives influencent désormais davantage les décisions d’achat. L’investisseur international examine plus précisément : Le rendement net. Les frais d’acquisition. La fiscalité à la revente. Le régime de location applicable. Les travaux et charges de copropriété. La facilité de revente. 4. Le marché résidentiel reste sous pression L’offre limitée et la demande de logements continuent de soutenir les prix. Pourtant, la capacité d’achat des ménages et l’évolution des règles publiques pourraient réduire la progression future. Le marché devrait donc être plus contrasté selon les paroisses et les typologies. Perspectives pour la fin de 2026 et 2027 Trois scénarios peuvent être envisagés. Scénario central : stabilisation avec hausse modérée Le scénario le plus probable est celui d’une stabilisation des prix moyens, avec une progression limitée dans les zones premium et des négociations plus importantes sur les biens secondaires. La demande resterait présente, mais les acheteurs deviendraient plus exigeants. Scénario favorable Les prix pourraient continuer d'augmenter si l’offre neuve reste insuffisante, si la demande internationale se maintient et si les projets haut de gamme attirent toujours des résidents et des investisseurs. Dans ce cas, les biens les plus situés conserveraient leur possibilité de revalorisation. Scénario de correction Une baisse pourrait apparaître sur certains segments si les nouvelles règles réduisent fortement les achats étrangers, si les taux de financement deviennent moins favorables ou si les prix s’éloignent trop des revenus locaux. Une correction serait probablement plus visible sur les biens surévalués que sur les résidences réellement exceptionnelles. Où se trouvent les opportunités ? En 2026, l’opportunité ne consiste pas nécessairement à acheter dans la paroisse la moins chère. Recherchons un équilibre entre prix, demande et potentiel de revente. Escaldes-Engordany : patrimoine premium et forte valeur, mais le ticket d’entrée élevé. Andorre-la-Vieille : marché urbain, demande locative et bonne liquidité. La Massana : compromis intéressant entre montagne, location et qualité de vie. Ordino : actif patrimonial, clientèle familiale et environnement préservé. Canillo et El Tarter : potentiel touristique et saisonnier, avec une gestion plus opérationnelle. Encamp : prix d’entrée plus accessibles et potentiel de valorisation si le bien est bien situé. Sant Julià de Lòria : prix historiquement plus bas, mais la progression déjà forte et analyse indispensable avant achat. Conclusion Le prix moyen des appartements en Andorre a fortement progressé depuis 2020, cependant l’année 2026 marque un changement de rythme. Les prix restent élevés, tandis que le volume des transactions ralentit et que les investisseurs deviennent plus attentifs à la rentabilité réelle. La stratégie la plus prudente consiste désormais à acheter un bien correctement valorisé, situé dans une zone à la demande durable, avec des charges maîtrisées et un potentiel de revente identifiable. En Andorre, la question n’est plus seulement de savoir si les prix vont continuer à monter, mais de déterminer quels biens continueront d'être recherchés dans un marché plus sélectif.• Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

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Immobilier neuf ou ancien en Andorre : quelle stratégie en 2026 ?

Immobiliària Grifo août 10, 2026 ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE EN ANDORRE ET AU PAS DE LA CASE ET EL TARTER no responses

Immobilier neuf ou ancien en Andorre : quelle stratégie en 2026 ?

En 2026, il n’existe pas une réponse unique : le meilleur choix dépend de votre objectif : rendement locatif, résidence secondaire, location saisonnière ou revente avec plus-value. Pour un investisseur qui regarde particulièrement le Pas de la Case et El Tarter. L’ancien à rénover peut garantir une vraie opportunité. En revanche, uniquement si le prix d’achat, les travaux et le régime locatif sont validés avant de signer.

Neuf : sécurité et simplicité

L’immobilier neuf offre généralement une meilleure performance énergétique, moins de travaux à prévoir et une commercialisation plus facile auprès d’une clientèle recherchant le confort et les prestations modernes. Les coûts d’entretien sont aussi plus prévisibles, ce qui facilite la gestion à distance.

En contrepartie, le prix d’entrée est plus élevé. Les estimations disponibles situent le neuf autour de 4 000 à 6 000 €/m² dans certaines paroisses comme Encamp ou La Massana, et jusqu’à 6 000 à 9 000 €/m² dans des secteurs premium d’Andorre-la-Vieille ou d’Escaldes-Engordany.

Avantages du neuf

  • Travaux limités ou inexistants.

  • Meilleure isolation et charges énergétiques réduites.

  • Prestations recherchées : parking, casier à skis, terrasse, spa ou espaces communs.

  • Revente plus simple si la résidence est bien située.

  • Produit adapté à la location haut de gamme.

Limites du neuf

  • Prix d’achat souvent déjà élevé.

  • Marge de négociation parfois réduite.

  • Rendement locatif brut potentiellement comprimé par le prix au m².

  • Risque de payer une prime pour des prestations qui ne génèrent pas toujours un loyer proportionnel.

Ancien à rénover : potentiel de création de valeur

L’ancien peut être acheté à un prix inférieur, dans des emplacements déjà établis et occasionnellement plus proches des commerces ou des pistes. Une rénovation bien conçue permet de créer un produit différencié : appartement chaleureux, logement familial, résidence premium ou location saisonnière avec identité forte.

Les estimations de marché évoquent des travaux compris de 500 à 1 200 €/m² pour une rénovation complète, avec des dépassements possibles lorsque l’électricité, la plomberie, l’isolation ou la structure doivent être repris.

Avantages de l’ancien

  • Prix d’acquisition potentiellement plus accessible.

  • Emplacements centraux ou proches des services.

  • Possibilité d’augmenter la valeur du bien après rénovation.

  • Création d’un produit unique, plus facile à différencier.

  • Marge potentiellement supérieure si l’achat est négocié.

Risques de l’ancien

  • Travaux plus coûteux que prévu.

  • Délais et autorisations à anticiper.

  • Difficulté à faire monter les matériaux et équipements en altitude.

  • Problèmes de copropriété ou de structure.

  • Charges énergétiques élevées si l’isolation est insuffisante.

  • Régime de location touristique à vérifier avant de bâtir le modèle financier.

Le Pas de la Case : rendement et saisonnalité

Le Pas de la Case s’adresse surtout à un investisseur qui accepte une activité plus saisonnière. La demande est naturellement liée à la neige, au ski, aux vacances scolaires et aux week-ends, mais la destination conserve aussi un intérêt en dehors de l’hiver grâce aux activités de montagne et au commerce.

Grandvalira propose des activités hivernales dans le secteur du Pas de la Case et des activités estivales dans différents secteurs du domaine, ce qui contribue à élargir la saison touristique.

L’ancien rénové au Pas de la Case peut être intéressant si :

  • Le bien est proche des pistes ou des remontées.

  • L’accès est simple et l’immeuble bien entretenu.

  • Il dispose d’un casier à skis, d’un parking ou d’un espace de rangement.

  • La rénovation améliore réellement le confort.

  • La capacité d’accueil est adaptée à la demande.

  • Le bien peut être exploité légalement en location touristique.

  • La gestion des réservations, du ménage et des arrivées est déjà prévue.

Le principal danger est de calculer le rendement sur la haute saison uniquement. Établissons un scénario annuel intégrant les périodes creuses, les commissions de gestion, le ménage, les charges, les impôts et les travaux futurs.

El Tarter : positionnement plus premium

El Tarter bénéficie de la marque Grandvalira, d’une clientèle internationale et d’un environnement particulièrement adapté aux résidences de montagne. Le secteur fonctionne en hiver grâce au ski et conserve un potentiel en été avec la randonnée, le VTT, l’e-bike et les activités familiales.

L’ancien à rénover à El Tarter est pertinent pour :

  • Un appartement avec vue ou terrasse.

  • Un bien situé à proximité des remontées.

  • Une résidence disposant de parking et de rangement.

  • Un logement destiné à une clientèle familiale ou premium.

  • Un projet combinant usage personnel et location saisonnière.

El Tarter peut offrir une meilleure perception haut de gamme que le Pas de la Case, mais le prix d’achat peut déjà intégrer une partie de cette attractivité. Il faut donc comparer le prix total rénové avec celui d’un appartement neuf comparable, et non uniquement comparer le prix d’achat initial.

Comparatif rapide

Critère Neuf Ancien à rénover
Prix d’entrée Plus élevé Potentiellement plus bas
Travaux Faibles Importants ou imprévisibles
Charges énergétiques Généralement réduites Variables, souvent plus élevées
Rendement immédiat Mise en location plus rapide Retardé par les travaux
Création de valeur Plus limitée Plus cruciale si achat bien négocié.
Risque technique Plus faible Plus élevé
Différenciation Prestations standardisées Concept sur mesure
Gestion à distance Plus simple Plus exigeante
Revente Produit rassurant Il dépend fortement de la qualité de la rénovation

Le calcul indispensable : coût total rénové

Pour un ancien, le calcul doit être effectué ainsi :

Couˆt total=prix d’achat+taxes et frais+travaux+mobilier+impreˊvus+couˆt financier

Ajoutez une réserve d’imprévu d’au moins 10 à 15 % du budget travaux, surtout dans les immeubles anciens et les zones de montagne.

Exemple indicatif

Supposons :

  • Achat : 300 000 €.

  • Frais et taxes : 15 000 €.

  • Travaux : 70 000 €.

  • Mobilier et décoration : 15 000 €.

  • Imprévus : 10 000 €.

Le coût total atteint environ 410 000 €. Si le bien produit 25 000 € de revenus locatifs bruts annuels, le rendement brut sur le coût réel n’est pas 8,3 % calculé sur le seul prix d’achat, mais approximativement 6,1 % avant charges, fiscalité et gestion.

C’est cette différence qui explique pourquoi certains projets paraissent très rentables dans une annonce, mais beaucoup moins une fois rénovés.

Quelle stratégie privilégier actuellement ?

Pour un investisseur prudent

Privilégiez un bien neuf ou récent, immédiatement exploitable, avec une localisation forte, un parking et des charges maîtrisées. Le rendement sera peut-être moins spectaculaire, mais le risque d’exécution sera plus faible.

Pour un investisseur expérimenté

L’ancien à rénover peut être plus intéressant, surtout au Pas de la Case ou à El Tarter, à condition d’acheter avec une décote suffisante et de maîtriser le chantier. L’objectif doit être de créer un bien supérieur aux produits concurrents, pas simplement de refaire la peinture.

Pour un investisseur recherchant un revenu saisonnier

Le Pas de la Case peut convenir si le bien est très bien placé et adapté aux courts séjours. Il faut cependant intégrer une forte saisonnalité et une gestion opérationnelle rigoureuse.

Pour un investissement patrimonial premium

El Tarter est plus cohérent si vous recherchez un actif de montagne à conserver, utilisable par la famille et louable à une clientèle internationale. La qualité de l’emplacement et la vue sont alors aussi importantes que la rentabilité annuelle.

Les vérifications à faire avant toute offre

  • Autorisation d’investissement étranger si votre situation l’exige.

  • Certificat d’habitabilité.

  • État de la copropriété et travaux votés.

  • Étanchéité, façade, toiture et ascenseur.

  • Isolation, chauffage et consommation énergétique.

  • Possibilité réelle de modifier la distribution.

  • Devis détaillés d’entreprises locales.

  • Délais d’approvisionnement et de chantier.

  • Réglementation applicable à la location touristique.

  • Prix des biens rénovés comparables dans le même secteur.

  • Scénario de revente après rénovation.

Conclusion

En 2026, le neuf est généralement le meilleur choix pour la simplicité, la sécurité et la gestion à distance. L’ancien à rénover peut toutefois privilégier une meilleure création de valeur au Pas de la Case et à El Tarter, mais seulement lorsque la rénovation est chiffrée, autorisée et intégrée dans un modèle locatif réaliste.

La meilleure stratégie n’est donc pas d’acheter le bien le moins cher. Mais, d’acheter celui dont le coût total après travaux reste inférieur à la valeur d’un produit rénové comparable, tout en conservant une marge de sécurité suffisante.

Immobilier neuf ou ancien en Andorre : quelle stratégie en 2026 ? En 2026, il n’existe pas une réponse unique : le meilleur choix dépend de votre objectif : rendement locatif, résidence secondaire, location saisonnière ou revente avec plus-value. Pour un investisseur qui regarde particulièrement le Pas de la Case et El Tarter. L’ancien à rénover peut garantir une vraie opportunité. En revanche, uniquement si le prix d’achat, les travaux et le régime locatif sont validés avant de signer. Neuf : sécurité et simplicité L’immobilier neuf offre généralement une meilleure performance énergétique, moins de travaux à prévoir et une commercialisation plus facile auprès d’une clientèle recherchant le confort et les prestations modernes. Les coûts d’entretien sont aussi plus prévisibles, ce qui facilite la gestion à distance. En contrepartie, le prix d’entrée est plus élevé. Les estimations disponibles situent le neuf autour de 4 000 à 6 000 €/m² dans certaines paroisses comme Encamp ou La Massana, et jusqu’à 6 000 à 9 000 €/m² dans des secteurs premium d’Andorre-la-Vieille ou d’Escaldes-Engordany. Avantages du neuf Travaux limités ou inexistants. Meilleure isolation et charges énergétiques réduites. Prestations recherchées : parking, casier à skis, terrasse, spa ou espaces communs. Revente plus simple si la résidence est bien située. Produit adapté à la location haut de gamme. Limites du neuf Prix d’achat souvent déjà élevé. Marge de négociation parfois réduite. Rendement locatif brut potentiellement comprimé par le prix au m². Risque de payer une prime pour des prestations qui ne génèrent pas toujours un loyer proportionnel. Ancien à rénover : potentiel de création de valeur L’ancien peut être acheté à un prix inférieur, dans des emplacements déjà établis et occasionnellement plus proches des commerces ou des pistes. Une rénovation bien conçue permet de créer un produit différencié : appartement chaleureux, logement familial, résidence premium ou location saisonnière avec identité forte. Les estimations de marché évoquent des travaux compris de 500 à 1 200 €/m² pour une rénovation complète, avec des dépassements possibles lorsque l’électricité, la plomberie, l’isolation ou la structure doivent être repris. Avantages de l’ancien Prix d’acquisition potentiellement plus accessible. Emplacements centraux ou proches des services. Possibilité d’augmenter la valeur du bien après rénovation. Création d’un produit unique, plus facile à différencier. Marge potentiellement supérieure si l’achat est négocié. Risques de l’ancien Travaux plus coûteux que prévu. Délais et autorisations à anticiper. Difficulté à faire monter les matériaux et équipements en altitude. Problèmes de copropriété ou de structure. Charges énergétiques élevées si l’isolation est insuffisante. Régime de location touristique à vérifier avant de bâtir le modèle financier. Le Pas de la Case : rendement et saisonnalité Le Pas de la Case s’adresse surtout à un investisseur qui accepte une activité plus saisonnière. La demande est naturellement liée à la neige, au ski, aux vacances scolaires et aux week-ends, mais la destination conserve aussi un intérêt en dehors de l’hiver grâce aux activités de montagne et au commerce. Grandvalira propose des activités hivernales dans le secteur du Pas de la Case et des activités estivales dans différents secteurs du domaine, ce qui contribue à élargir la saison touristique. L’ancien rénové au Pas de la Case peut être intéressant si : Le bien est proche des pistes ou des remontées. L’accès est simple et l’immeuble bien entretenu. Il dispose d’un casier à skis, d’un parking ou d’un espace de rangement. La rénovation améliore réellement le confort. La capacité d’accueil est adaptée à la demande. Le bien peut être exploité légalement en location touristique. La gestion des réservations, du ménage et des arrivées est déjà prévue. Le principal danger est de calculer le rendement sur la haute saison uniquement. Établissons un scénario annuel intégrant les périodes creuses, les commissions de gestion, le ménage, les charges, les impôts et les travaux futurs. El Tarter : positionnement plus premium El Tarter bénéficie de la marque Grandvalira, d’une clientèle internationale et d’un environnement particulièrement adapté aux résidences de montagne. Le secteur fonctionne en hiver grâce au ski et conserve un potentiel en été avec la randonnée, le VTT, l’e-bike et les activités familiales. L’ancien à rénover à El Tarter est pertinent pour : Un appartement avec vue ou terrasse. Un bien situé à proximité des remontées. Une résidence disposant de parking et de rangement. Un logement destiné à une clientèle familiale ou premium. Un projet combinant usage personnel et location saisonnière. El Tarter peut offrir une meilleure perception haut de gamme que le Pas de la Case, mais le prix d’achat peut déjà intégrer une partie de cette attractivité. Il faut donc comparer le prix total rénové avec celui d’un appartement neuf comparable, et non uniquement comparer le prix d’achat initial. Comparatif rapide Critère Neuf Ancien à rénover Prix d’entrée Plus élevé Potentiellement plus bas Travaux Faibles Importants ou imprévisibles Charges énergétiques Généralement réduites Variables, souvent plus élevées Rendement immédiat Mise en location plus rapide Retardé par les travaux Création de valeur Plus limitée Plus cruciale si achat bien négocié. Risque technique Plus faible Plus élevé Différenciation Prestations standardisées Concept sur mesure Gestion à distance Plus simple Plus exigeante Revente Produit rassurant Il dépend fortement de la qualité de la rénovation Le calcul indispensable : coût total rénové Pour un ancien, le calcul doit être effectué ainsi : Couˆt total=prix d’achat+taxes et frais+travaux+mobilier+impreˊvus+couˆt financierCouˆt total=prix d’achat+taxes et frais+travaux+mobilier+impreˊvus+couˆt financier Ajoutez une réserve d’imprévu d’au moins 10 à 15 % du budget travaux, surtout dans les immeubles anciens et les zones de montagne. Exemple indicatif Supposons : Achat : 300 000 €. Frais et taxes : 15 000 €. Travaux : 70 000 €. Mobilier et décoration : 15 000 €. Imprévus : 10 000 €. Le coût total atteint environ 410 000 €. Si le bien produit 25 000 € de revenus locatifs bruts annuels, le rendement brut sur le coût réel n’est pas 8,3 % calculé sur le seul prix d’achat, mais approximativement 6,1 % avant charges, fiscalité et gestion. C’est cette différence qui explique pourquoi certains projets paraissent très rentables dans une annonce, mais beaucoup moins une fois rénovés. Quelle stratégie privilégier actuellement ? Pour un investisseur prudent Privilégiez un bien neuf ou récent, immédiatement exploitable, avec une localisation forte, un parking et des charges maîtrisées. Le rendement sera peut-être moins spectaculaire, mais le risque d’exécution sera plus faible. Pour un investisseur expérimenté L’ancien à rénover peut être plus intéressant, surtout au Pas de la Case ou à El Tarter, à condition d’acheter avec une décote suffisante et de maîtriser le chantier. L’objectif doit être de créer un bien supérieur aux produits concurrents, pas simplement de refaire la peinture. Pour un investisseur recherchant un revenu saisonnier Le Pas de la Case peut convenir si le bien est très bien placé et adapté aux courts séjours. Il faut cependant intégrer une forte saisonnalité et une gestion opérationnelle rigoureuse. Pour un investissement patrimonial premium El Tarter est plus cohérent si vous recherchez un actif de montagne à conserver, utilisable par la famille et louable à une clientèle internationale. La qualité de l’emplacement et la vue sont alors aussi importantes que la rentabilité annuelle. Les vérifications à faire avant toute offre Autorisation d’investissement étranger si votre situation l’exige. Certificat d’habitabilité. État de la copropriété et travaux votés. Étanchéité, façade, toiture et ascenseur. Isolation, chauffage et consommation énergétique. Possibilité réelle de modifier la distribution. Devis détaillés d’entreprises locales. Délais d’approvisionnement et de chantier. Réglementation applicable à la location touristique. Prix des biens rénovés comparables dans le même secteur. Scénario de revente après rénovation. Conclusion En 2026, le neuf est généralement le meilleur choix pour la simplicité, la sécurité et la gestion à distance. L’ancien à rénover peut toutefois privilégier une meilleure création de valeur au Pas de la Case et à El Tarter, mais seulement lorsque la rénovation est chiffrée, autorisée et intégrée dans un modèle locatif réaliste. La meilleure stratégie n’est donc pas d’acheter le bien le moins cher. Mais d’acheter celui dont le coût total après travaux reste inférieur à la valeur d’un produit rénové comparable, tout en conservant une marge de sécurité suffisante. • Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

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Marché du luxe en Andorre : pourquoi les grandes fortunes européennes choisissent le Principat

Immobiliària Grifo août 9, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

• Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

Marché du luxe en Andorre : pourquoi les grandes fortunes européennes choisissent le Principat

L’Andorre attire de plus en plus d’entrepreneurs, d’investisseurs et de familles fortunées, mais son attrait ne repose pas uniquement sur la fiscalité. Le Principat combine un environnement sécurisé, une qualité de vie élevée, une proximité immédiate avec la France et l’Espagne, ainsi qu’un marché immobilier et commercial qui se positionne progressivement sur le haut de gamme.

Une fiscalité attractive, mais encadrée

L’un des principaux arguments de l’Andorre reste son cadre fiscal compétitif :

  • Impôt sur le revenu plafonné à 10 % dans les tranches supérieures.
  • Impôt sur les sociétés généralement plafonné à 10%.
  • Absence d’impôt général sur la fortune.
  • Absence de droits de succession et de donation dans le cadre prévu par la législation andorrane.
  • Impôt indirect général fixé à 4,5 %, soit un niveau inférieur à la TVA française ou espagnole.

Ces avantages peuvent avoir un impact important sur la gestion d’un patrimoine mondial, la rémunération d’un entrepreneur, les dividendes et la transmission familiale. Toutefois, ils ne s’appliquent que dans le cadre d’une résidence réelle et d’une organisation fiscale conforme : l’Andorre n’est pas une solution pour dissimuler des revenus ou des actifs.

Un lieu de résidence avant d’être une simple juridiction fiscale

Les grandes fortunes ne recherchent pas uniquement une réduction d’impôts. Elles recherchent également un environnement où vivre, travailler et scolariser leur famille.

L’Andorre offre :

  • Un niveau de sécurité élevé.
  • Un environnement naturel exceptionnel.
  • Une proximité avec Barcelone et Toulouse.
  • Une offre croissante de résidences haut de gamme.
  • Des activités sportives et de plein air toute l’année.
  • Une atmosphère plus discrète que celle de grandes capitales européennes.

Cette combinaison explique l’intérêt de familles internationales qui souhaitent un cadre de vie plus calme, tout en restant proches des principaux centres économiques et aéroportuaires.

Un marché immobilier haut de gamme en développement

Le marché immobilier de luxe se concentre principalement à Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille, La Massana et Ordino.cyriljarnias+1

Escaldes-Engordany

Escaldes-Engordany s’est imposée comme l’un des pôles les plus recherchés du marché haut de gamme. La proximité des commerces, des services, de Caldea et de l’avenue Carlemany renforce l’attrait des appartements de standing.

Andorre-la-Vieille

La capitale séduit les investisseurs qui recherchent une adresse centrale, une forte demande locative et un accès immédiat aux commerces et services. L’avenue Meritxell concentre également une partie importante de l’offre commerciale premium.

Ordino

Ordino attire les familles et les acquéreurs recherchant davantage d’espace, d’intimité et de nature. La paroisse est notamment connue pour son environnement préservé et son statut de réserve de biosphère de l’UNESCO.

La Massana

La Massana répond à une demande plus résidentielle et touristique, particulièrement grâce à sa proximité avec les activités de montagne. Elle offre souvent un compromis entre qualité de vie, accessibilité et potentiel locatif.

Une destination intéressante pour diversifier son patrimoine

Pour un investisseur international, l’immobilier andorran peut constituer un actif de diversification. Les biens les plus recherchés sont notamment :

  • Appartements de standing en centre-ville.
  • Chalets et résidences avec vue sur la montagne.
  • Biens situés à proximité des stations de ski.
  • Propriétés adaptées à une résidence familiale.
  • Actifs pouvant être intégrés à une stratégie locative, sous réserve des autorisations applicables.

Le prix moyen des appartements en Andorre se situait autour de 4 415,90 € par m² au premier trimestre 2026, avec des écarts importants selon la paroisse, l’emplacement, la construction et le niveau de prestations.

Le luxe andorran ne se limite pas à l’immobilier

Le Principat développe également un écosystème commercial premium autour de la joaillerie, de l’horlogerie, de la mode, de la parfumerie et de l’automobile.

L’avenue Meritxell et l’avenue Carlemany accueillent des enseignes haut de gamme, des bijouteries et des concept stores destinés à une clientèle locale et internationale. Le niveau d’imposition indirecte contribue parfois à rendre certains produits plus compétitifs qu’en France ou en Espagne, même si les économies réelles dépendent du produit, de son prix et des franchises douanières applicables.

Les nouvelles règles à anticiper

L’Andorre a renforcé son cadre réglementaire afin de mieux contrôler l’investissement immobilier étranger et de limiter la spéculation. Les candidats doivent donc anticiper :

  • Les conditions d’accès à la résidence.
  • L’autorisation d’investissement étranger.
  • Les taxes applicables à l’achat immobilier.
  • Les justificatifs d’origine des fonds.
  • Les obligations déclaratives internationales.
  • Les règles relatives à la location et aux logements vacants.

Les conditions d’installation et d’investissement pouvant évoluer, un projet doit être validé au cas par cas par un fiscaliste, un avocat ou une “gestoria” (cabinet de conseil) spécialisée avant toute signature.

Pourquoi choisir l’Andorre ?

L’Andorre peut répondre aux objectifs de grandes fortunes qui souhaitent :

  • Réduire légalement leur pression fiscale.
  • Résider dans un pays sûr et discret.
  • Protéger et diversifier leur patrimoine.
  • Préparer la transmission familiale.
  • Acheter une résidence haut de gamme dans un environnement naturel.
  • Développer une activité internationale depuis un pays proche de la France et de l’Espagne.

Conclusion

L’attrait de l’Andorre auprès de grandes fortunes européennes repose sur un équilibre entre fiscalité, sécurité, immobilier haut de gamme, qualité de vie et proximité géographique. La fiscalité constitue un élément déclencheur, mais elle ne suffit pas à expliquer le choix du Principat.

Le véritable intérêt réside dans la possibilité de construire un projet global : résidence, patrimoine, activité professionnelle, immobilier et transmission. Pour être durable, cette stratégie doit toutefois être réelle, documentée et conforme aux règles andorranes et internationales.

Marché du luxe en Andorre : pourquoi les grandes fortunes européennes choisissent le Principat L’Andorre attire de plus en plus d’entrepreneurs, d’investisseurs et de familles fortunées, mais son attrait ne repose pas uniquement sur la fiscalité. Le Principat combine un environnement sécurisé, une qualité de vie élevée, une proximité immédiate avec la France et l’Espagne, ainsi qu’un marché immobilier et commercial qui se positionne progressivement sur le haut de gamme. Une fiscalité attractive, mais encadrée L’un des principaux arguments de l’Andorre reste son cadre fiscal compétitif : Impôt sur le revenu plafonné à 10 % dans les tranches supérieures. Impôt sur les sociétés généralement plafonné à 10%. Absence d’impôt général sur la fortune. Absence de droits de succession et de donation dans le cadre prévu par la législation andorrane. Impôt indirect général fixé à 4,5 %, soit un niveau inférieur à la TVA française ou espagnole. Ces avantages peuvent avoir un impact important sur la gestion d’un patrimoine mondial, la rémunération d’un entrepreneur, les dividendes et la transmission familiale. Toutefois, ils ne s’appliquent que dans le cadre d’une résidence réelle et d’une organisation fiscale conforme : l’Andorre n’est pas une solution pour dissimuler des revenus ou des actifs. Un lieu de résidence avant d’être une simple juridiction fiscale Les grandes fortunes ne recherchent pas uniquement une réduction d’impôts. Elles recherchent également un environnement où vivre, travailler et scolariser leur famille. L’Andorre offre : Un niveau de sécurité élevé. Un environnement naturel exceptionnel. Une proximité avec Barcelone et Toulouse. Une offre croissante de résidences haut de gamme. Des activités sportives et de plein air toute l’année. Une atmosphère plus discrète que celle de grandes capitales européennes. Cette combinaison explique l’intérêt de familles internationales qui souhaitent un cadre de vie plus calme, tout en restant proches des principaux centres économiques et aéroportuaires. Un marché immobilier haut de gamme en développement Le marché immobilier de luxe se concentre principalement à Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille, La Massana et Ordino.cyriljarnias+1 Escaldes-Engordany Escaldes-Engordany s’est imposée comme l’un des pôles les plus recherchés du marché haut de gamme. La proximité des commerces, des services, de Caldea et de l’avenue Carlemany renforce l’attrait des appartements de standing. Andorre-la-Vieille La capitale séduit les investisseurs qui recherchent une adresse centrale, une forte demande locative et un accès immédiat aux commerces et services. L’avenue Meritxell concentre également une partie importante de l’offre commerciale premium. Ordino Ordino attire les familles et les acquéreurs recherchant davantage d’espace, d’intimité et de nature. La paroisse est notamment connue pour son environnement préservé et son statut de réserve de biosphère de l’UNESCO. La Massana La Massana répond à une demande plus résidentielle et touristique, notamment grâce à sa proximité avec les activités de montagne. Elle offre souvent un compromis entre qualité de vie, accessibilité et potentiel locatif. Une destination intéressante pour diversifier son patrimoine Pour un investisseur international, l’immobilier andorran peut constituer un actif de diversification. Les biens les plus recherchés sont notamment : Appartements de standing en centre-ville. Chalets et résidences avec vue sur la montagne. Biens situés à proximité des stations de ski. Propriétés adaptées à une résidence familiale. Actifs pouvant être intégrés à une stratégie locative, sous réserve des autorisations applicables. Le prix moyen des appartements en Andorre se situait autour de 4 415,90 € par m² au premier trimestre 2026, avec des écarts importants selon la paroisse, l’emplacement, la construction et le niveau de prestations. Le luxe andorran ne se limite pas à l’immobilier Le Principat développe également un écosystème commercial premium autour de la joaillerie, de l’horlogerie, de la mode, de la parfumerie et de l’automobile. L’avenue Meritxell et l’avenue Carlemany accueillent des enseignes haut de gamme, des bijouteries et des concept stores destinés à une clientèle locale et internationale. Le niveau d’imposition indirecte contribue parfois à rendre certains produits plus compétitifs qu’en France ou en Espagne, même si les économies réelles dépendent du produit, de son prix et des franchises douanières applicables. Les nouvelles règles à anticiper L’Andorre a renforcé son cadre réglementaire afin de mieux contrôler l’investissement immobilier étranger et de limiter la spéculation. Les candidats doivent donc anticiper : Les conditions d’accès à la résidence. L’autorisation d’investissement étranger. Les taxes applicables à l’achat immobilier. Les justificatifs d’origine des fonds. Les obligations déclaratives internationales. Les règles relatives à la location et aux logements vacants. Les conditions d’installation et d’investissement pouvant évoluer, un projet doit être validé au cas par cas par un fiscaliste, un avocat ou une “gestoria” (cabinet de conseil) spécialisée avant toute signature. Pourquoi choisir l’Andorre ? L’Andorre peut répondre aux objectifs de grandes fortunes qui souhaitent : Réduire légalement leur pression fiscale. Résider dans un pays sûr et discret. Protéger et diversifier leur patrimoine. Préparer la transmission familiale. Acheter une résidence haut de gamme dans un environnement naturel. Développer une activité internationale depuis un pays proche de la France et de l’Espagne. Conclusion L’attrait de l’Andorre auprès de grandes fortunes européennes repose sur un équilibre entre fiscalité, sécurité, immobilier haut de gamme, qualité de vie et proximité géographique. La fiscalité constitue un élément déclencheur, mais elle ne suffit pas à expliquer le choix du Principat. Le véritable intérêt réside dans la possibilité de construire un projet global : résidence, patrimoine, activité professionnelle, immobilier et transmission. Pour être durable, cette stratégie doit toutefois être réelle, documentée et conforme aux règles andorranes et internationales. • Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

 

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Où investir en Andorre ? Comparatif paroisse par paroisse : de la dynamique d’Andorre-la-Vieille au charme d’Ordino

Immobiliària Grifo août 9, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

Où investir en Andorre ? Comparatif paroisse par paroisse : de la dynamique d’Andorre-la-Vieille au charme d’Ordino

Investir en Andorre, ce n’est pas choisir un seul marché, mais plusieurs micro-marchés aux profils très différents.
Chaque paroisse a son propre équilibre entre prix, demande locative, rendement, qualité de vie et potentiel patrimonial.

Andorre-la-Vieille

La capitale est la zone la plus dynamique pour la demande locative, les commerces et les appartements urbains.
Les prix y sont élevés, souvent autour de 4 500 à 6 500 €/m². Pourtant, la liquidité du marché et la profondeur de la demande en font une valeur sûre pour un investissement locatif classique.

Profil d’investisseur :

  • Recherche de stabilité.
  • Location longue durée.
  • Actifs urbains bien placés.

Escaldes-Engordany

C’est la paroisse la plus premium, portée par le commerce, les services et une forte attractivité résidentielle.

Les prix peuvent dépasser ceux d’Andorre-la-Vieille, avec des niveaux autour de 5 000 à 6 500 €/m², voire plus sur certains biens de standing.

Profil d’investisseur :

  • Patrimoine haut de gamme.
  • Biens de standing.
  • Recherche de plus-value et d’image.

La Massana

La Massana privilégie un excellent compromis entre qualité de vie, proximité des pistes et potentiel.
Les rendements y sont fréquemment parmi les plus intéressants, autour de 5 % à 5,2 % sur certains biens, avec des prix encore plus accessibles que dans les paroisses centrales.

Profil d’investisseur :

  • Rendement équilibré.
  • Location résidentielle ou saisonnière.
  • Investisseur patrimonial à la recherche d’un bon ratio prix / rentabilité.

Ordino

Ordino séduit par son charme authentique, son environnement naturel et sa qualité de vie préservée.ausuddespyrenees+2
Le marché y est plus résidentiel, plus discret et moins spéculatif que dans les zones centrales, avec des prix souvent autour de 4 500 à 5 000 €/m² selon les secteurs.

Profil d’investisseur :

  • Patrimoine long terme.
  • Résidence secondaire ou familiale.
  • Recherche de tranquillité et de rareté.

Canillo

Canillo profite de l’effet Grandvalira et d’un positionnement intéressant pour les résidences secondaires et la location saisonnière.
Les prix sont souvent plus contenus que dans les paroisses centrales, avec un marché porteur autour des zones touristiques.

Profil d’investisseur :

  • Saisonnier.
  • Résidence de montagne.
  • Achat plus accessible qu’à Escaldes ou Andorre-la-Vieille.

Encamp

Encamp est un marché intermédiaire, fréquemment plus abordable, avec un bon accès aux zones de ski et un potentiel locatif correct.

C’est une paroisse intéressante pour entrer sur le marché andorran avec un budget plus raisonnable.

Profil d’investisseur :

  • Premier achat en Andorre.
  • Budget contenu.
  • Location à l’année ou mixte.

Sant Julià de Lòria

C’est l’une des paroisses les plus abordables en prix, avec des niveaux généralement plus bas que dans le nord et le centre du pays.
Les rendements y peuvent être très attractifs, parfois parmi les meilleurs de la Principauté, grâce à des prix d’achat plus faibles.

Profil d’investisseur :

  • Recherche de rendement brut.
  • Budget d’entrée plus bas.
  • Investissement locatif pragmatique.

Quel choix selon votre objectif ?

Objectif Paroisses les plus adaptées

 

Objectif Paroisses les plus adaptées
Rendement locatif Sant Julià de Lòria, La Massana, Encamp
Patrimoine premium Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille
Résidence familiale Ordino, La Massana
Investissement saisonnier Canillo, Encamp, La Massana
Liquidité et demande forte Andorre-la-Vieille, Escaldes

En résumé

Si vous cherchez la dynamique et la liquidité, Andorre-la-Vieille et Escaldes-Engordany restent les pôles les plus solides.
Si vous cherchez davantage de rendement, La Massana, Sant Julià et certains secteurs d’Encamp ou Canillo peuvent proposer de meilleures équations prix / loyers.
Et, si votre priorité est le charme patrimonial à long terme, Ordino reste une paroisse très attractive pour un achat de qualité.

 

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L’impact du statut de résident fiscal sur votre patrimoine mondial : optimisation et conformité

Immobiliària Grifo août 4, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

L’impact du statut de résident fiscal sur votre patrimoine mondial : optimisation et conformité

Devenir résident fiscal en Andorre ne consiste pas de même à changer d’adresse. Cela modifie la manière dont vos revenus, vos biens immobiliers, vos comptes bancaires et votre patrimoine mondial sont traités fiscalement.
L’enjeu est double : optimiser légalement votre situation patrimoniale tout en restant parfaitement conforme aux règles de votre pays d’origine et aux conventions fiscales applicables.

Ce que change la résidence fiscale

En Andorre, la résidence fiscale s’applique en général si vous séjournez plus de 183 jours par an dans le pays, ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve.

Une fois résident fiscal, vos revenus mondiaux peuvent entrer dans la base imposable andorrane, sous réserve des conventions internationales et des règles anti-double imposition.

Cela signifie que la résidence fiscale n’est pas qu’un statut de confort : elle modifie la lecture globale de votre patrimoine et de vos flux financiers.

Optimisation patrimoniale

L’Andorre est attractive pour les patrimoines élevés grâce à plusieurs avantages structurants :

  • impôt sur le revenu plafonné à 10%.
  • absence d’impôt sur la fortune classique.
  • absence de droits de succession et de donation.
  • fiscalité des sociétés plafonnée à 10%.

Pour un investisseur, cela permet de restructurer son patrimoine avec plus de souplesse : immobilier, holdings, participations, revenus étrangers et transmission familiale peuvent être organisés dans un cadre plus léger que dans de nombreux pays européens.

Ce qu’il faut déclarer

La conformité est essentielle. Un résident fiscal andorran doit en général :

  • déclarer ses revenus mondiaux dans sa déclaration annuelle en Andorre.
  • signaler ses comptes bancaires étrangers aux autorités andorranes.
  • respecter les obligations déclaratives restantes dans le pays d’origine si certains revenus ou actifs y demeurent imposables.

Si vous conservez des actifs en France, par exemple, vous pouvez continuer à devoir déclarer certains revenus de source française en France, selon la convention fiscale et votre situation réelle. 

Les points de vigilance

  • Le changement de résidence fiscale doit être réel et documenté.
  • Il faut éviter les situations de double résidence ou de résidence « de façade ». 
  • Les règles de votre pays d’origine restent importantes, notamment en matière d’exit tax, de comptes bancaires étrangers ou d’actifs encore situés hors d’Andorre.
  • Les conventions fiscales, comme celle entre la France et Andorre, jouent un rôle central dans la répartition du droit d’imposer.

En résumé

Le statut de résident fiscal andorran peut transformer un patrimoine mondial en un ensemble plus lisible, plus léger et souvent plus efficient fiscalement.
Mais, cette optimisation n’a de valeur que si elle est accompagnée d’une conformité totale : présence réelle, déclarations complètes et bonne structuration des actifs

L’impact du statut de résident fiscal sur votre patrimoine mondial : optimisation et conformité Devenir résident fiscal en Andorre ne consiste pas de même à changer d’adresse. Cela modifie la manière dont vos revenus, vos biens immobiliers, vos comptes bancaires et votre patrimoine mondial sont traités fiscalement. L’enjeu est double : optimiser légalement votre situation patrimoniale tout en restant parfaitement conforme aux règles de votre pays d’origine et aux conventions fiscales applicables. Ce que change la résidence fiscale En Andorre, la résidence fiscale s’applique en général si vous séjournez plus de 183 jours par an dans le pays, ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve. Une fois résident fiscal, vos revenus mondiaux peuvent entrer dans la base imposable andorrane, sous réserve des conventions internationales et des règles anti-double imposition. Cela signifie que la résidence fiscale n’est pas qu’un statut de confort : elle modifie la lecture globale de votre patrimoine et de vos flux financiers. Optimisation patrimoniale L’Andorre est attractive pour les patrimoines élevés grâce à plusieurs avantages structurants : impôt sur le revenu plafonné à 10%. absence d’impôt sur la fortune classique. absence de droits de succession et de donation. fiscalité des sociétés plafonnée à 10%. Pour un investisseur, cela permet de restructurer son patrimoine avec plus de souplesse : immobilier, holdings, participations, revenus étrangers et transmission familiale peuvent être organisés dans un cadre plus léger que dans de nombreux pays européens. Ce qu’il faut déclarer La conformité est essentielle. Un résident fiscal andorran doit en général : déclarer ses revenus mondiaux dans sa déclaration annuelle en Andorre. signaler ses comptes bancaires étrangers aux autorités andorranes. respecter les obligations déclaratives restantes dans le pays d’origine si certains revenus ou actifs y demeurent imposables. Si vous conservez des actifs en France, par exemple, vous pouvez continuer à devoir déclarer certains revenus de source française en France, selon la convention fiscale et votre situation réelle.  Les points de vigilance Le changement de résidence fiscale doit être réel et documenté. Il faut éviter les situations de double résidence ou de résidence « de façade ».  Les règles de votre pays d’origine restent importantes, notamment en matière d’exit tax, de comptes bancaires étrangers ou d’actifs encore situés hors d’Andorre. Les conventions fiscales, comme celle entre la France et Andorre, jouent un rôle central dans la répartition du droit d'imposer. En résumé Le statut de résident fiscal andorran peut transformer un patrimoine mondial en un ensemble plus lisible, plus léger et souvent plus efficient fiscalement. Mais, cette optimisation n’a de valeur que si elle est accompagnée d’une conformité totale : présence réelle, déclarations complètes et bonne structuration des actifs • Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

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Quelle rentabilité locative espérer en Principauté d’Andorre en 2026 ? Analyse des rendements selon les zones et typologies de biens

Immobiliària Grifo août 3, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

Quelle rentabilité locative espérer en Principauté d’Andorre en 2026 ? Analyse des rendements selon les zones et typologies de biens

La rentabilité locative en Andorre reste attractive en 2026. Cependant, elle varie fortement selon la paroisse, la taille du bien et le type de location envisagé.
Concrètement, les rendements bruts résidentiels se situent le plus souvent de 3,5 à 6 %, avec des pointes plus hautes pour les petites surfaces bien placées ou les biens saisonniers proches des zones touristiques. 

Rendements moyens constatés

Les données de marché disponibles en 2026 situent la rentabilité locative brute moyenne autour de 5,5 % à 5,6 % dans la Principauté.
Sur les biens résidentiels classiques, la fourchette la plus réaliste reste souvent comprise de 4 à 5,5 %, tandis que les biens les plus positionnés peuvent dépasser ce niveau.

Rendements par zone

Andorra la Vella

Les appartements de standing en centre-ville offrent généralement des rendements bruts autour de 4 % à 5,5 %.
La demande y résiste, mais les prix d’achat élevés compressent naturellement le rendement.

Escaldes-Engordany

Cette paroisse premium affiche des rendements fréquemment proches de 5 % à 6 % selon le bien et son emplacement.
Les petites surfaces ou les appartements très bien situés restent les plus performants.

La Massana

La Massana ressort comme une zone très intéressante pour l’investisseur locatif, avec des rendements bruts autour de 5 % à 5,2 % dans les estimations disponibles.
C’est un bon compromis entre prix d’achat, demande locative et qualité de vie.

Sant Julià de Lòria

Les biens plus accessibles peuvent afficher des rendements bruts de 5,5 % à 7 % selon le type de logement et le niveau de loyer.
Cette zone est souvent citée parmi les plus rentables en location résidentielle classique.

Encamp, Ordino, Canillo

Ces paroisses présentent des niveaux intermédiaires, généralement autour de 4 % à 5 %, avec des variations selon le secteur exact et la typologie du bien.

Rendements par typologie de bien

Studios et petites surfaces

Ce sont habituellement les biens les plus rentables en pourcentage, avec des rendements pouvant atteindre 6 % à 8 % dans les zones commerciales ou très demandées.ecap-andorre+1
Ils attirent des actifs, travailleurs frontaliers ou résidents à la recherche de solutions compactes.

Appartements familiaux

Les appartements de 2 à 3 chambres proposent une rentabilité plus stable, habituellement située de 4 à 6 %.
Ils conviennent bien à une stratégie patrimoniale de moyen à long terme.

Chalets et biens premium

Les chalets et biens haut de gamme ont souvent un rendement brut plus modeste, autour de 3,5 % à 5 %, mais ils misent davantage sur la valorisation patrimoniale et la rareté.
Leur force réside plutôt dans la plus-value potentielle que dans le cash-flow immédiat.

Location saisonnière

Dans les zones proches de Grandvalira, Soldeu ou El Tarter, la location saisonnière peut dépasser 6 % bruts si le bien est bien situé et autorisé pour ce type d’exploitation.
C’est un segment intéressant, mais plus sensible à la réglementation et à la gestion opérationnelle.

Rendement net : ce qu’il faut vraiment regarder

Le rendement brut est utile pour comparer les zones, pourtant le rendement net est l’indicateur décisif.
Après charges, Après taxes, vacance locative et gestion, la rentabilité nette en Andorre se situe fréquemment autour de 3 % à 5,5 % selon la qualité de l’actif et la stratégie mise en place.

La fiscalité andorrane, plus douce qu’en France ou en Espagne, améliore sensiblement ce rendement net et renforce l’intérêt du marché pour les investisseurs patrimoniaux. 

En résumé

En 2026, l’investisseur peut raisonnablement viser en Andorre :

  • 3,5 % à 5 % sur des biens premium ou très chers.
  • 4 % à 5,5 % sur des appartements classiques bien placés.
  • 5,5 % à 7 % sur certains biens plus accessibles ou zones plus tendues.
  • 6 % et plus sur de petites surfaces ou en location saisonnière bien maîtrisée. 

En clair, Andorre reste un marché de rendement solide, soutenu par une fiscalité favorable, une offre limitée et une demande structurelle forte.

• Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

 

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La taxe sur les logements vacants et les droits de mutation en Andorre : comprendre tous les frais annexes à l’achat.

Immobiliària Grifo juillet 30, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

La taxe sur les logements vacants et les droits de mutation en Andorre : comprendre tous les frais annexes à l’achat

Quand on investit dans l’immobilier en Andorre, le prix affiché n’est qu’une partie de l’équation. Pour calculer la rentabilité réelle, intégrons les frais annexes : droits de mutation, frais de notaire, taxes locales et, depuis quelques années, la taxe sur les logements vacants.
Bien comprendre ces postes permet d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser son projet dès le départ. 

1. Les droits de mutation (ITP / ITPI)

Qu’est-ce que c’est ?

En Andorre, les droits de mutation (souvent appelés ITP ou ITPI) correspondent à l’impôt prélevé sur le transfert de propriété immobilière. C’est l’équivalent des “frais de notaire” en France, mais avec une structure plus simple. 

Taux et répartition

  • Le taux global est de 4 % de la valeur réelle du bien.
  • Cette somme est répartie entre :
    • 1 % pour le gouvernement,
    • • 3 % pour la commune avec laquelle se situe le bien.
  • L’impôt est obligatoire pour toute acquisition de droits réels sur un immeuble (achat, transmission, etc.).

Exonérations et allégements

  • Une exonération de droits de mutation est prévue pour l’achat d’une première résidence principale, sous certaines conditions (plafond de prix, usage, etc.).
  • Cela peut représenter une économie importante pour les primo‑accédants qui s’installent en Andorre.

À retenir : les droits de mutation en Andorre sont de 4 %, ce qui reste généralement inférieur aux 5–8 % observés dans certaines régions françaises ou espagnoles.

2. Les frais de notaire et frais administratifs

Honoraires notariaux

  • Les frais de notaire pour un acte de vente sont habituellement compris entre 600 et 1 200 €, auxquels s’ajoute une tarification notariée d’environ 0,1 % du prix de vente.
  • Le notaire vérifie la conformité juridique du bien, prépare l’acte authentique et assure l’enregistrement au registre foncier.

Autres frais administratifs

Selon les dossiers, il peut y avoir :

  • frais d’enregistrement,
  • frais de registres,
  • éventuels frais de gestion ou de dossier liés à l’agence ou au conseil juridique.
    Ces montants restent généralement modestes par rapport aux droits de mutation.

3. La taxe sur les logements vacants (IHB)

Objectif de la taxe

L’impôt sur les logements vacants (IHB) a été créé pour favoriser la mise en location et lutter contre la vacance prolongée, dans un contexte de forte pression sur le marché locatif.wit+1
Il s’adresse aux propriétaires dont les logements restent inoccupés sans justification pendant une certaine période.

Qui est concerné ?

  • Tout propriétaire (personne physique ou morale) dont le logement est :
    • inoccupé durant au moins 2 ans jusqu’au 31/12/2022, puis
    • 1 an à partir du 01/01/2023, sans justification valable.wit+1
  • Sont exclus les biens utilisés pour :
    • une activité économique,
    • une résidence principale ou secondaire du propriétaire,
    • des situations justifiées (travaux, santé, etc.).

Base d’imposition et taux

  • La base d’imposition est calculée sur la surface utile du logement en m².wit+1
  • Les taux ont évolué pour inciter fortement à la mise en location :
    • 5,05 €/m² jusqu’au 31/12/2022,
    • 10,00 €/m² jusqu’au 31/12/2023,
    • 50,00 €/m² à partir du 01/01/2024. 

Un appartement de 80 m² vacant sans justification peut donc entraîner une taxe annuelle de 4 000 € à partir de 2024, ce qui rend la vacance « passive » très coûteuse.

Conséquences pour les investisseurs

  • Cette taxe transforme la vacance prolongée en danger financier réel.
  • Elle incite à :
    • mettre en location (résidentielle ou touristique selon la réglementation),
    • utiliser le bien comme résidence secondaire,
    • ou justifier officiellement la vacance (travaux, situation particulière, etc.).
  • Pour un investisseur, il est donc crucial d’intégrer cette contrainte dans la stratégie de détention et de location.

4. Autres taxes et charges à anticiper

En plus des droits de mutation et de la taxe sur les logements vacants, prévoyons :

  • la taxe foncière locale (généralement modérée comparée aux standards européens),
  • les charges de copropriété si vous achetez en immeuble,
  • l’électricité, l’eau, les assurances et, le cas échéant, les frais de gestion locative.

Ces éléments, bien que récurrents, font partie intégrante du calcul de rentabilité nette.

5. Comment intégrer ces frais dans votre calcul de rentabilité ?

Pour un investissement sérieux, il est recommandé de raisonner en coût total d’acquisition :

  • Prix d’achat,
    • droits de mutation (4%),
    • frais de notaire et administratifs,
    • éventuels travaux de mise aux normes ou de rénovation,
    • Impact potentiel de la taxe sur les logements vacants si le bien risque de rester inoccupé.

Ensuite, vous pouvez comparer différents scénarios :

  • achat pour résidence principale (avec exonération possible des droits de mutation),
  • achat pour résidence secondaire (avec usage réel),
  • achat en pur investissement locatif (avec mise en location rapide pour éviter l’IHB).

En résumé

Les principaux frais annexes à l’achat en Andorre sont :

  • Droits de mutation (ITP/ITPI) : 4% du prix, avec exonération possible pour première résidence principale.
  • Frais de notaire : généralement de 600 à 1 200 € + 0,1 % du prix.
  • Taxe sur les logements vacants (IHB) : jusqu’à 50 €/m² par an pour les biens inoccupés sans justification, ce qui rend la vacance prolongée très coûteuse.wit+1
  • Taxes foncières et charges courantes à ajouter dans le calcul de rentabilité.

Bien maîtriser ces postes permet de transformer une contrainte fiscale en levier de stratégie : choisir le bon usage du bien, optimiser la durée de détention et éviter les régimes de vacance non justifiée.

La taxe sur les logements vacants et les droits de mutation en Andorre : comprendre tous les frais annexes à l’achat Quand on investit dans l’immobilier en Andorre, le prix affiché n’est qu’une partie de l’équation. Pour calculer la rentabilité réelle, intégrons les frais annexes : droits de mutation, frais de notaire, taxes locales et, depuis quelques années, la taxe sur les logements vacants. Bien comprendre ces postes permet d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser son projet dès le départ.  1. Les droits de mutation (ITP / ITPI) Qu’est-ce que c’est ? En Andorre, les droits de mutation (souvent appelés ITP ou ITPI) correspondent à l’impôt prélevé sur le transfert de propriété immobilière. C’est l’équivalent des “frais de notaire” en France, mais avec une structure plus simple.  Taux et répartition Le taux global est de 4 % de la valeur réelle du bien. Cette somme est répartie entre : 1 % pour le gouvernement, • 3 % pour la commune avec laquelle se situe le bien. L’impôt est obligatoire pour toute acquisition de droits réels sur un immeuble (achat, transmission, etc.). Exonérations et allégements Une exonération de droits de mutation est prévue pour l’achat d’une première résidence principale, sous certaines conditions (plafond de prix, usage, etc.). Cela peut représenter une économie importante pour les primo‑accédants qui s’installent en Andorre. À retenir : les droits de mutation en Andorre sont de 4 %, ce qui reste généralement inférieur aux 5–8 % observés dans certaines régions françaises ou espagnoles. 2. Les frais de notaire et frais administratifs Honoraires notariaux Les frais de notaire pour un acte de vente sont habituellement compris entre 600 et 1 200 €, auxquels s’ajoute une tarification notariée d’environ 0,1 % du prix de vente. Le notaire vérifie la conformité juridique du bien, prépare l’acte authentique et assure l’enregistrement au registre foncier. Autres frais administratifs Selon les dossiers, il peut y avoir : frais d’enregistrement, frais de registres, éventuels frais de gestion ou de dossier liés à l’agence ou au conseil juridique. Ces montants restent généralement modestes par rapport aux droits de mutation. 3. La taxe sur les logements vacants (IHB) Objectif de la taxe L’impôt sur les logements vacants (IHB) a été créé pour favoriser la mise en location et lutter contre la vacance prolongée, dans un contexte de forte pression sur le marché locatif.wit+1 Il s’adresse aux propriétaires dont les logements restent inoccupés sans justification pendant une certaine période. Qui est concerné ? Tout propriétaire (personne physique ou morale) dont le logement est : inoccupé durant au moins 2 ans jusqu’au 31/12/2022, puis 1 an à partir du 01/01/2023, sans justification valable.wit+1 Sont exclus les biens utilisés pour : une activité économique, une résidence principale ou secondaire du propriétaire, des situations justifiées (travaux, santé, etc.). Base d’imposition et taux La base d’imposition est calculée sur la surface utile du logement en m².wit+1 Les taux ont évolué pour inciter fortement à la mise en location : 5,05 €/m² jusqu’au 31/12/2022, 10,00 €/m² jusqu’au 31/12/2023, 50,00 €/m² à partir du 01/01/2024.  Un appartement de 80 m² vacant sans justification peut donc entraîner une taxe annuelle de 4 000 € à partir de 2024, ce qui rend la vacance « passive » très coûteuse. Conséquences pour les investisseurs Cette taxe transforme la vacance prolongée en danger financier réel. Elle incite à : mettre en location (résidentielle ou touristique selon la réglementation), utiliser le bien comme résidence secondaire, ou justifier officiellement la vacance (travaux, situation particulière, etc.). Pour un investisseur, il est donc crucial d’intégrer cette contrainte dans la stratégie de détention et de location. 4. Autres taxes et charges à anticiper En plus des droits de mutation et de la taxe sur les logements vacants, prévoyons : la taxe foncière locale (généralement modérée comparée aux standards européens), les charges de copropriété si vous achetez en immeuble, l’électricité, l’eau, les assurances et, le cas échéant, les frais de gestion locative. Ces éléments, bien que récurrents, font partie intégrante du calcul de rentabilité nette. 5. Comment intégrer ces frais dans votre calcul de rentabilité ? Pour un investissement sérieux, il est recommandé de raisonner en coût total d’acquisition : Prix d’achat, droits de mutation (4%), frais de notaire et administratifs, éventuels travaux de mise aux normes ou de rénovation, Impact potentiel de la taxe sur les logements vacants si le bien risque de rester inoccupé. Ensuite, vous pouvez comparer différents scénarios : achat pour résidence principale (avec exonération possible des droits de mutation), achat pour résidence secondaire (avec usage réel), achat en pur investissement locatif (avec mise en location rapide pour éviter l’IHB). En résumé Les principaux frais annexes à l’achat en Andorre sont : Droits de mutation (ITP/ITPI) : 4% du prix, avec exonération possible pour première résidence principale. Frais de notaire : généralement de 600 à 1 200 € + 0,1 % du prix. Taxe sur les logements vacants (IHB) : jusqu’à 50 €/m² par an pour les biens inoccupés sans justification, ce qui rend la vacance prolongée très coûteuse.wit+1 Taxes foncières et charges courantes à ajouter dans le calcul de rentabilité. Bien maîtriser ces postes permet de transformer une contrainte fiscale en levier de stratégie : choisir le bon usage du bien, optimiser la durée de détention et éviter les régimes de vacance non justifiée. • Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

 

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Pour un investisseur immobilier, la rentabilité ne dépend pas uniquement du prix au m² ou du loyer, mais également de la fiscalité qui s’applique à chaque étape : achat, détention, revenus locatifs et revente.

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Comparatif fiscal : investir dans la pierre en Andorre vs France vs Espagne

Pour un investisseur immobilier, la rentabilité ne dépend pas uniquement du prix au m² ou du loyer, mais également de la fiscalité qui s’applique à chaque étape : achat, détention, revenus locatifs et revente.
Sur ces quatre postes, l’Andorre se distingue par une fiscalité globalement plus simple et plus légère que celle de la France ou de l’Espagne, ce qui change concrètement les calculs de rentabilité. 

1. À l’achat : taxes et frais de transaction

Andorre

  • TVA/IGI sur l’immobilier neuf : 4,5 % sur le prix d’achat.
  • Frais de notaire : généralement de 600 à 1 200 €, plus environ 0,1 % du prix de vente.
  • Taxe sur l’investissement étranger pour les non‑résidents :
    • 3 % pour un premier bien,
    • 5 % pour un deuxième,
    • 10 % à partir du troisième ou pour des projets considérés comme spéculatifs.
    • Les ressortissants français et espagnols bénéficient d’une exonération de cette taxe sur les premiers biens.

France

  • Frais de notaire / droits de mutation :
    • Dans l’ancien : souvent de 7 à 8 % du prix (frais de notaire + taxes incluses).
    • Dans le neuf : droits réduits, mais avec TVA à 20 % intégrée dans le prix.
  • Globalement, le coût fiscal à l’achat est élevé, surtout dans l’ancien. 

Espagne

  • Neuf : TVA à 10 % + frais notariaux et d’enregistrement.
  • Ancien : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) fréquemment de 6 à 10 % selon la région, plus frais notariaux et d’enregistrement.
  • Le total à l’achat est généralement plus élevé qu’en Andorre, plutôt si l’on inclut la TVA ou l’ITP et les frais annexes.

À retenir : sur un bien neuf, l’Andorre (IGI 4,5 %) est généralement plus avantageuse que la France (TVA 20 % incluse dans le prix) et que l’Espagne (TVA 10 % + ITP sur l’ancien).

2. En détention : impôts sur les revenus locatifs

Andorre

  • Impôt sur le revenu (IRPF) :
    • 0 % jusqu’à 24 000 €,
    • 5 % de 24 001 € à 40 000 €,
    • 10 % au‑delà de 40 000 €.
  • Les revenus locatifs sont donc imposés à un taux maximal de 10 % pour les particuliers.
  • Impôt sur les sociétés (IS) plafonné à 10 % pour les structures professionnelles.

France

  • Les revenus fonciers sont exigés à l’IR avec des tranches allant jusqu’à 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux selon le régime.
  • Le taux marginal effectif peut donc dépasser 40–50 % sur les revenus locatifs les plus élevés. 

Espagne

  • Les revenus locatifs s’ajoutent au revenu global, avec des tranches qui peuvent aller jusqu’à 47 % selon les régions.
  • Pour les non‑résidents, il existe un régime spécifique avec des taux autour de 19–24 % selon les cas.

À retenir : sur les revenus locatifs, l’Andorre (max. 10 %) est nettement plus compétitive que la France (jusqu’à 45 % + 17,2 %) et l’Espagne (jusqu’à 47 %).

  1. Impôt sur le patrimoine et les taxes foncières

Andorre

  • Aucun impôt sur le patrimoine au sens classique.
  • Une taxe foncière locale existe, mais elle reste relativement basse comparée aux standards européens. 

France

  • IFI (Impôt sur la fortune immobilière) dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, avec des tranches progressives.
  • Taxe foncière souvent élevée selon les communes.

Espagne

  • Impôt sur le patrimoine dans plusieurs régions, avec des taux et des abattements variables.
  • Taxe foncière (IBI) significative dans les grandes villes et zones touristiques.

À retenir : pour les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier important, l’absence d’impôt sur le patrimoine en Andorre est un avantage structurel majeur. 

4. À la revente : plus-values immobilières

Andorre

  • Plus-values taxées selon un barème dégressif en fonction de la durée de détention :
    • Environ 15 % si revente dans la première année,
    • 13 % dans la deuxième,
    • 10 % dans la troisième,
    • puis réduction d’environ 1 % par année supplémentaire jusqu’à atteindre 0 % après une longue détention (habituellement autour de 10–12 ans).
  • Concrètement, le taux moyen observé se situe fréquemment autour de 5 % pour des détentions intermédiaires.

France

  • Plus-value immobilière imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement l’impôt, mais sans jamais atteindre 0 % aussi vite qu’en Andorre.mc-expatriation+1

Espagne

  • Plus-values intégrées dans la base imposable avec des taux progressifs pouvant aller jusqu’à 23-26 % selon le montant du gain et la situation du contribuable, avec des exonérations partielles en cas de réinvestissement dans la résidence principale.

À retenir : grâce au barème dégressif, l’Andorre permet de réduire fortement l’impôt sur les plus-values en cas de détention à moyen/long terme, jusqu’à atteindre une exonération totale, ce qui améliore nettement la rentabilité finale.

5. Exemple concret de rentabilité nette (illustratif)

Prenons un investissement locatif avec 20 000 € de revenus nets annuels et une plus-value de 100 000 € après 6 ans de détention.

Andorre

  • Revenus locatifs : imposition maximale à 10 % → 2 000 € d’impôt.
  • Plus-value : taux dégressif, par exemple environ 6 % après 6 ans → 6 000 € d’impôt.
  • Total impôts : 8 000 €.

France

  • Revenus locatifs : selon le TMI, entre autres 30 % + 17,2 % → autour de 9 400 €.
  • Plus-value : 19 % + 17,2 % (avec abattements partiels) → disons approximativement 12 000 €.
  • Total impôts : 21 400 €.

Espagne

  • Revenus locatifs : selon tranche, par exemple 35% → 7 000 €.
  • Plus-value : taux progressif, entre autres 20% → 20 000 €.
  • Total impôts : 27 000 €.

Même avec des hypothèses simplificatrices, l’écart de rentabilité nette est massif en faveur de l’Andorre.cyriljarnias+2

En résumé

Sur les quatre postes clés (achat, revenus, patrimoine, revente), l’Andorre propose :

  • des taxes à l’achat plus faibles (IGI 4,5 % vs TVA/ITP plus élevées),
  • une imposition des revenus locatifs plafonnée à 10%,
  • aucun impôt sur le patrimoine au sens classique,
  • et un impôt sur les plus-values dégressif jusqu’à 0 %. Face à une France et une Espagne où la fiscalité peut facilement doubler ou tripler la charge fiscale totale, l’Andorre propose un environnement nettement plus favorable à la rentabilité réelle de l’investissement immobilier.

Comparatif fiscal : investir dans la pierre en Andorre vs France vs Espagne Pour un investisseur immobilier, la rentabilité ne dépend pas uniquement du prix au m² ou du loyer, mais également de la fiscalité qui s’applique à chaque étape : achat, détention, revenus locatifs et revente. Sur ces quatre postes, l’Andorre se distingue par une fiscalité globalement plus simple et plus légère que celle de la France ou de l’Espagne, ce qui change concrètement les calculs de rentabilité.  1. À l’achat : taxes et frais de transaction Andorre TVA/IGI sur l’immobilier neuf : 4,5 % sur le prix d’achat. Frais de notaire : généralement de 600 à 1 200 €, plus environ 0,1 % du prix de vente. Taxe sur l’investissement étranger pour les non‑résidents : 3 % pour un premier bien, 5 % pour un deuxième, 10 % à partir du troisième ou pour des projets considérés comme spéculatifs. Les ressortissants français et espagnols bénéficient d’une exonération de cette taxe sur les premiers biens. France Frais de notaire / droits de mutation : Dans l’ancien : souvent entre 7 % et 8 % du prix (frais de notaire + taxes incluses). Dans le neuf : droits réduits, mais avec TVA à 20 % intégrée dans le prix. Globalement, le coût fiscal à l’achat est élevé, surtout dans l'ancien.  Espagne Neuf : TVA à 10 % + frais notariaux et d’enregistrement. Ancien : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) souvent entre 6 % et 10 % selon la région, plus frais notariaux et d'enregistrement. Le total à l’achat est fréquemment plus élevé qu’en Andorre, plutôt si l’on inclut la TVA ou l’ITP et les frais annexes. À retenir : sur un bien neuf, l’Andorre (IGI 4,5 %) est souvent plus avantageuse que la France (TVA 20 % incluse dans le prix) et que l’Espagne (TVA 10 % + ITP sur l’ancien). 2. En détention : impôts sur les revenus locatifs Andorre Impôt sur le revenu (IRPF) : 0 % jusqu’à 24 000 €, 5 % de 24 001 € à 40 000 €, 10 % au‑delà de 40 000 €. Les revenus locatifs sont donc imposés à un taux maximal de 10 % pour les particuliers. Impôt sur les sociétés (IS) plafonné à 10 % pour les structures professionnelles. France Les revenus fonciers sont exigés à l’IR avec des tranches allant jusqu’à 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux selon le régime. Le taux marginal effectif peut donc dépasser 40–50 % sur les revenus locatifs les plus élevés.  Espagne Les revenus locatifs s’ajoutent au revenu global, avec des tranches qui peuvent aller jusqu’à 47 % selon les régions. Pour les non‑résidents, il existe un régime spécifique avec des taux autour de 19–24 % selon les cas. À retenir : sur les revenus locatifs, l’Andorre (max. 10 %) est nettement plus compétitive que la France (jusqu’à 45 % + 17,2 %) et l’Espagne (jusqu’à 47 %). Impôt sur le patrimoine et les taxes foncières Andorre Aucun impôt sur le patrimoine au sens classique. Une taxe foncière locale existe, mais elle reste relativement basse comparée aux standards européens.  France IFI (Impôt sur la fortune immobilière) dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, avec des tranches progressives. Taxe foncière souvent élevée selon les communes. Espagne Impôt sur le patrimoine dans plusieurs régions, avec des taux et des abattements variables. Taxe foncière (IBI) significative dans les grandes villes et zones touristiques. À retenir : pour les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier important, l’absence d’impôt sur le patrimoine en Andorre est un avantage structurel majeur.  4. À la revente : plus-values immobilières Andorre Plus-values taxées selon un barème dégressif en fonction de la durée de détention : Environ 15 % si revente dans la première année, 13 % dans la deuxième, 10 % dans la troisième, puis réduction d’environ 1 % par année supplémentaire jusqu’à atteindre 0 % après une longue détention (souvent autour de 10–12 ans). Concrètement, le taux moyen observé se situe souvent autour de 5 % pour des détentions intermédiaires. France Plus-value immobilière imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement l’impôt, mais sans jamais atteindre 0 % aussi vite qu’en Andorre.mc-expatriation+1 Espagne Plus-values intégrées dans la base imposable avec des taux progressifs pouvant aller jusqu’à 23-26 % selon le montant du gain et la situation du contribuable, avec des exonérations partielles en cas de réinvestissement dans la résidence principale. À retenir : grâce au barème dégressif, l’Andorre permet de réduire fortement l’impôt sur les plus-values en cas de détention à moyen/long terme, jusqu’à atteindre une exonération totale, ce qui améliore nettement la rentabilité finale. 5. Exemple concret de rentabilité nette (illustratif) Prenons un investissement locatif avec 20 000 € de revenus nets annuels et une plus-value de 100 000 € après 6 ans de détention. Andorre Revenus locatifs : imposition maximale à 10 % → 2 000 € d’impôt. Plus-value : taux dégressif, par exemple environ 6 % après 6 ans → 6 000 € d’impôt. Total impôts : 8 000 €. France Revenus locatifs : selon le TMI, entre autres 30 % + 17,2 % → autour de 9 400 €. Plus-value : 19 % + 17,2 % (avec abattements partiels) → disons environ 12 000 €. Total impôts : 21 400 €. Espagne Revenus locatifs : selon tranche, par exemple 35% → 7 000 €. Plus-value : taux progressif, entre autres 20% → 20 000 €. Total impôts : 27 000 €. Même avec des hypothèses simplificatrices, l’écart de rentabilité nette est massif en faveur de l’Andorre.cyriljarnias+2 En résumé Sur les quatre postes clés (achat, revenus, patrimoine, revente), l’Andorre propose : des taxes à l’achat plus faibles (IGI 4,5 % vs TVA/ITP plus élevées), une imposition des revenus locatifs plafonnée à 10%, aucun impôt sur le patrimoine au sens classique, et un impôt sur les plus-values dégressif jusqu’à 0 %. Face à une France et une Espagne où la fiscalité peut facilement doubler ou tripler la charge fiscale totale, l’Andorre propose un environnement nettement plus favorable à la rentabilité réelle de l’investissement immobilier. • Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

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