Comparatif fiscal : investir dans la pierre en Andorre vs France vs Espagne
Pour un investisseur immobilier, la rentabilité ne dépend pas uniquement du prix au m² ou du loyer, mais également de la fiscalité qui s’applique à chaque étape : achat, détention, revenus locatifs et revente.
Sur ces quatre postes, l’Andorre se distingue par une fiscalité globalement plus simple et plus légère que celle de la France ou de l’Espagne, ce qui change concrètement les calculs de rentabilité.
1. À l’achat : taxes et frais de transaction
Andorre
- TVA/IGI sur l’immobilier neuf : 4,5 % sur le prix d’achat.
- Frais de notaire : généralement de 600 à 1 200 €, plus environ 0,1 % du prix de vente.
- Taxe sur l’investissement étranger pour les non‑résidents :
- 3 % pour un premier bien,
- 5 % pour un deuxième,
- 10 % à partir du troisième ou pour des projets considérés comme spéculatifs.
- Les ressortissants français et espagnols bénéficient d’une exonération de cette taxe sur les premiers biens.
France
- Frais de notaire / droits de mutation :
- Dans l’ancien : souvent de 7 à 8 % du prix (frais de notaire + taxes incluses).
- Dans le neuf : droits réduits, mais avec TVA à 20 % intégrée dans le prix.
- Globalement, le coût fiscal à l’achat est élevé, surtout dans l’ancien.
Espagne
- Neuf : TVA à 10 % + frais notariaux et d’enregistrement.
- Ancien : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) fréquemment de 6 à 10 % selon la région, plus frais notariaux et d’enregistrement.
- Le total à l’achat est généralement plus élevé qu’en Andorre, plutôt si l’on inclut la TVA ou l’ITP et les frais annexes.
À retenir : sur un bien neuf, l’Andorre (IGI 4,5 %) est généralement plus avantageuse que la France (TVA 20 % incluse dans le prix) et que l’Espagne (TVA 10 % + ITP sur l’ancien).
2. En détention : impôts sur les revenus locatifs
Andorre
- Impôt sur le revenu (IRPF) :
- 0 % jusqu’à 24 000 €,
- 5 % de 24 001 € à 40 000 €,
- 10 % au‑delà de 40 000 €.
- Les revenus locatifs sont donc imposés à un taux maximal de 10 % pour les particuliers.
- Impôt sur les sociétés (IS) plafonné à 10 % pour les structures professionnelles.
France
- Les revenus fonciers sont exigés à l’IR avec des tranches allant jusqu’à 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux selon le régime.
- Le taux marginal effectif peut donc dépasser 40–50 % sur les revenus locatifs les plus élevés.
Espagne
- Les revenus locatifs s’ajoutent au revenu global, avec des tranches qui peuvent aller jusqu’à 47 % selon les régions.
- Pour les non‑résidents, il existe un régime spécifique avec des taux autour de 19–24 % selon les cas.
À retenir : sur les revenus locatifs, l’Andorre (max. 10 %) est nettement plus compétitive que la France (jusqu’à 45 % + 17,2 %) et l’Espagne (jusqu’à 47 %).
- Impôt sur le patrimoine et les taxes foncières
Andorre
- Aucun impôt sur le patrimoine au sens classique.
- Une taxe foncière locale existe, mais elle reste relativement basse comparée aux standards européens.
France
- IFI (Impôt sur la fortune immobilière) dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, avec des tranches progressives.
- Taxe foncière souvent élevée selon les communes.
Espagne
- Impôt sur le patrimoine dans plusieurs régions, avec des taux et des abattements variables.
- Taxe foncière (IBI) significative dans les grandes villes et zones touristiques.
À retenir : pour les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier important, l’absence d’impôt sur le patrimoine en Andorre est un avantage structurel majeur.
4. À la revente : plus-values immobilières
Andorre
- Plus-values taxées selon un barème dégressif en fonction de la durée de détention :
- Environ 15 % si revente dans la première année,
- 13 % dans la deuxième,
- 10 % dans la troisième,
- puis réduction d’environ 1 % par année supplémentaire jusqu’à atteindre 0 % après une longue détention (habituellement autour de 10–12 ans).
- Concrètement, le taux moyen observé se situe fréquemment autour de 5 % pour des détentions intermédiaires.
France
- Plus-value immobilière imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement l’impôt, mais sans jamais atteindre 0 % aussi vite qu’en Andorre.mc-expatriation+1
Espagne
- Plus-values intégrées dans la base imposable avec des taux progressifs pouvant aller jusqu’à 23-26 % selon le montant du gain et la situation du contribuable, avec des exonérations partielles en cas de réinvestissement dans la résidence principale.
À retenir : grâce au barème dégressif, l’Andorre permet de réduire fortement l’impôt sur les plus-values en cas de détention à moyen/long terme, jusqu’à atteindre une exonération totale, ce qui améliore nettement la rentabilité finale.
5. Exemple concret de rentabilité nette (illustratif)
Prenons un investissement locatif avec 20 000 € de revenus nets annuels et une plus-value de 100 000 € après 6 ans de détention.
Andorre
- Revenus locatifs : imposition maximale à 10 % → 2 000 € d’impôt.
- Plus-value : taux dégressif, par exemple environ 6 % après 6 ans → 6 000 € d’impôt.
- Total impôts : 8 000 €.
France
- Revenus locatifs : selon le TMI, entre autres 30 % + 17,2 % → autour de 9 400 €.
- Plus-value : 19 % + 17,2 % (avec abattements partiels) → disons approximativement 12 000 €.
- Total impôts : 21 400 €.
Espagne
- Revenus locatifs : selon tranche, par exemple 35% → 7 000 €.
- Plus-value : taux progressif, entre autres 20% → 20 000 €.
- Total impôts : 27 000 €.
Même avec des hypothèses simplificatrices, l’écart de rentabilité nette est massif en faveur de l’Andorre.cyriljarnias+2
En résumé
Sur les quatre postes clés (achat, revenus, patrimoine, revente), l’Andorre propose :
- des taxes à l’achat plus faibles (IGI 4,5 % vs TVA/ITP plus élevées),
- une imposition des revenus locatifs plafonnée à 10%,
- aucun impôt sur le patrimoine au sens classique,
- et un impôt sur les plus-values dégressif jusqu’à 0 %. Face à une France et une Espagne où la fiscalité peut facilement doubler ou tripler la charge fiscale totale, l’Andorre propose un environnement nettement plus favorable à la rentabilité réelle de l’investissement immobilier.
