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La taxe sur les logements vacants et les droits de mutation en Andorre : comprendre tous les frais annexes à l’achat Quand on investit dans l’immobilier en Andorre, le prix affiché n’est qu’une partie de l’équation. Pour calculer la rentabilité réelle, intégrons les frais annexes : droits de mutation, frais de notaire, taxes locales et, depuis quelques années, la taxe sur les logements vacants. Bien comprendre ces postes permet d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser son projet dès le départ.  1. Les droits de mutation (ITP / ITPI) Qu’est-ce que c’est ? En Andorre, les droits de mutation (souvent appelés ITP ou ITPI) correspondent à l’impôt prélevé sur le transfert de propriété immobilière. C’est l’équivalent des “frais de notaire” en France, mais avec une structure plus simple.  Taux et répartition Le taux global est de 4 % de la valeur réelle du bien. Cette somme est répartie entre : 1 % pour le gouvernement, • 3 % pour la commune avec laquelle se situe le bien. L’impôt est obligatoire pour toute acquisition de droits réels sur un immeuble (achat, transmission, etc.). Exonérations et allégements Une exonération de droits de mutation est prévue pour l’achat d’une première résidence principale, sous certaines conditions (plafond de prix, usage, etc.). Cela peut représenter une économie importante pour les primo‑accédants qui s’installent en Andorre. À retenir : les droits de mutation en Andorre sont de 4 %, ce qui reste généralement inférieur aux 5–8 % observés dans certaines régions françaises ou espagnoles. 2. Les frais de notaire et frais administratifs Honoraires notariaux Les frais de notaire pour un acte de vente sont habituellement compris entre 600 et 1 200 €, auxquels s’ajoute une tarification notariée d’environ 0,1 % du prix de vente. Le notaire vérifie la conformité juridique du bien, prépare l’acte authentique et assure l’enregistrement au registre foncier. Autres frais administratifs Selon les dossiers, il peut y avoir : frais d’enregistrement, frais de registres, éventuels frais de gestion ou de dossier liés à l’agence ou au conseil juridique. Ces montants restent généralement modestes par rapport aux droits de mutation. 3. La taxe sur les logements vacants (IHB) Objectif de la taxe L’impôt sur les logements vacants (IHB) a été créé pour favoriser la mise en location et lutter contre la vacance prolongée, dans un contexte de forte pression sur le marché locatif.wit+1 Il s’adresse aux propriétaires dont les logements restent inoccupés sans justification pendant une certaine période. Qui est concerné ? Tout propriétaire (personne physique ou morale) dont le logement est : inoccupé durant au moins 2 ans jusqu’au 31/12/2022, puis 1 an à partir du 01/01/2023, sans justification valable.wit+1 Sont exclus les biens utilisés pour : une activité économique, une résidence principale ou secondaire du propriétaire, des situations justifiées (travaux, santé, etc.). Base d’imposition et taux La base d’imposition est calculée sur la surface utile du logement en m².wit+1 Les taux ont évolué pour inciter fortement à la mise en location : 5,05 €/m² jusqu’au 31/12/2022, 10,00 €/m² jusqu’au 31/12/2023, 50,00 €/m² à partir du 01/01/2024.  Un appartement de 80 m² vacant sans justification peut donc entraîner une taxe annuelle de 4 000 € à partir de 2024, ce qui rend la vacance « passive » très coûteuse. Conséquences pour les investisseurs Cette taxe transforme la vacance prolongée en danger financier réel. Elle incite à : mettre en location (résidentielle ou touristique selon la réglementation), utiliser le bien comme résidence secondaire, ou justifier officiellement la vacance (travaux, situation particulière, etc.). Pour un investisseur, il est donc crucial d’intégrer cette contrainte dans la stratégie de détention et de location. 4. Autres taxes et charges à anticiper En plus des droits de mutation et de la taxe sur les logements vacants, prévoyons : la taxe foncière locale (généralement modérée comparée aux standards européens), les charges de copropriété si vous achetez en immeuble, l’électricité, l’eau, les assurances et, le cas échéant, les frais de gestion locative. Ces éléments, bien que récurrents, font partie intégrante du calcul de rentabilité nette. 5. Comment intégrer ces frais dans votre calcul de rentabilité ? Pour un investissement sérieux, il est recommandé de raisonner en coût total d’acquisition : Prix d’achat, droits de mutation (4%), frais de notaire et administratifs, éventuels travaux de mise aux normes ou de rénovation, Impact potentiel de la taxe sur les logements vacants si le bien risque de rester inoccupé. Ensuite, vous pouvez comparer différents scénarios : achat pour résidence principale (avec exonération possible des droits de mutation), achat pour résidence secondaire (avec usage réel), achat en pur investissement locatif (avec mise en location rapide pour éviter l’IHB). En résumé Les principaux frais annexes à l’achat en Andorre sont : Droits de mutation (ITP/ITPI) : 4% du prix, avec exonération possible pour première résidence principale. Frais de notaire : généralement de 600 à 1 200 € + 0,1 % du prix. Taxe sur les logements vacants (IHB) : jusqu’à 50 €/m² par an pour les biens inoccupés sans justification, ce qui rend la vacance prolongée très coûteuse.wit+1 Taxes foncières et charges courantes à ajouter dans le calcul de rentabilité. Bien maîtriser ces postes permet de transformer une contrainte fiscale en levier de stratégie : choisir le bon usage du bien, optimiser la durée de détention et éviter les régimes de vacance non justifiée. • Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes

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