Immobiliària Grifo août 10, 2026 Immogrifo acheter un bien immobilier en Andorre no responses

L’évolution des prix au mètre carré en Andorre : bilan, tendances et perspectives

Le marché immobilier andorran reste cher et résilient en 2026, mais il entre dans une phase plus sélective. Après plusieurs années de forte progression, les prix continuent de se maintenir à un niveau élevé tandis que le nombre de transactions et la demande de certains investisseurs ralentissent.

Un marché presque deux fois plus cher qu’en 2020

Selon les données de transactions publiées par le Département des statistiques d’Andorre, le prix moyen des appartements atteignait 4 547,3 € par m² à la fin de 2025, contre 4 201,3 € un an auparavant. Cela représente une hausse annuelle de 8,2 % et une progression proche de 92 % par rapport aux 2 369,2 € enregistrés au terme de 2020.

Cette évolution s’explique principalement par trois facteurs :

  • Une offre de logements limitée.

  • Une demande soutenue de résidents et d’investisseurs internationaux.

  • La rareté du foncier constructible dans les zones les plus recherchées.

Une progression qui ralentit en 2026

Les dernières données disponibles montrent toutefois une nette modération. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen des appartements vendus s’établissait à 4 569,7 € par m², soit seulement 0,2% de plus qu’un an auparavant.alto

Le marché ne s’effondre donc pas, mais il n’augmente plus au même rythme qu’en 2024 ou 2025. Dans le même temps, le nombre total de transactions immobilières a diminué de 11,8 % sur un an, tandis que les achats réalisés par des personnes physiques non résidentes ont reculé de 14,5 % au deuxième trimestre.

Cette situation révèle un marché davantage fondé sur la négociation et la sélection des biens que sur une hausse généralisée des prix.

Prix moyens par paroisse

Les niveaux varient fortement selon l’emplacement. Les chiffres ci-dessous correspondent aux appartements vendus à la fin de 2025 et servent d’ordre de grandeur ; ils ne doivent pas être confondus avec les prix affichés dans les annonces.

Paroisse Prix moyen indicatif au m² Évolution annuelle
Escaldes-Engordany 6 117 € +15,8 %
Andorre-la-Vieille 4 886 € -3,5 %
Ordino 4 135 € +12,0 %
Canillo 3 752 € +5,2 %
La Massana 3 692 € +11,1 %
Sant Julià de Lòria 3 335 € +32,1 %
Encamp 3 242 € +3,8 %

Escaldes-Engordany demeure le marché le plus valorisé, notamment pour les appartements de standing, les résidences neuves et les biens proches des commerces et des services. À l’inverse, Encamp et Sant Julià de Lòria offrent encore des niveaux de prix plus accessibles, même si la progression de Sant Julià a été particulièrement forte en 2025.

Prix affichés et prix réellement vendus

Il est important de distinguer deux indicateurs :

  • Le prix affiché, publié par les agences ou les propriétaires.

  • Le prix de transaction, effectivement payé lors de la vente.

Les plateformes immobilières peuvent afficher des moyennes supérieures aux statistiques officielles. En effet, leur échantillon contient davantage de biens premium, de logements neufs ou de propriétés qui restent longtemps sur le marché. Par exemple, une estimation établie sur les prix demandés indiquait environ 5 609 € par m² en janvier 2026, contre 4 569,7 € par m² pour les appartements vendus au deuxième trimestre.

Pour évaluer correctement un investissement, il est donc préférable de comparer le bien avec des transactions récentes et non avec les seules annonces concurrentes.

Les tendances qui structurent le marché

1. Le haut de gamme reste soutenu

Les biens de qualité situés à Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille, Ordino ou La Massana continuent de bénéficier d’une demande internationale. Les appartements avec terrasse, vues dégagées, parking, casier à skis et prestations énergétiques modernes restent les plus faciles à valoriser.

2. L’emplacement devient encore plus important

Dans un marché qui ralentit, tous les biens ne progressent pas de la même manière. Un appartement bien situé, correctement rénové et proposé au juste prix peut continuer à se vendre rapidement, tandis qu’un bien surévalué ou présentant des travaux essentiels peut rester longtemps sur le marché.

3. Les investisseurs étrangers deviennent plus sélectifs

La baisse des acquisitions des non-résidents au deuxième trimestre 2026 montre que les changements réglementaires, les taxes et les conditions administratives influencent désormais davantage les décisions d’achat.

L’investisseur international examine plus précisément :

  • Le rendement net.

  • Les frais d’acquisition.

  • La fiscalité à la revente.

  • Le régime de location applicable.

  • Les travaux et charges de copropriété.

  • La facilité de revente.

4. Le marché résidentiel reste sous pression

L’offre limitée et la demande de logements continuent de soutenir les prix. Pourtant, la capacité d’achat des ménages et l’évolution des règles publiques pourraient réduire la progression future. Le marché devrait donc être plus contrasté selon les paroisses et les typologies.

Perspectives pour la fin de 2026 et 2027

Trois scénarios peuvent être envisagés.

Scénario central : stabilisation avec hausse modérée

Le scénario le plus probable est celui d’une stabilisation des prix moyens, avec une progression limitée dans les zones premium et des négociations plus importantes sur les biens secondaires. La demande resterait présente, mais les acheteurs deviendraient plus exigeants.

Scénario favorable

Les prix pourraient continuer d’augmenter si l’offre neuve reste insuffisante, si la demande internationale se maintient et si les projets haut de gamme attirent toujours des résidents et des investisseurs. Dans ce cas, les biens les plus situés conserveraient leur possibilité de revalorisation.

Scénario de correction

Une baisse pourrait apparaître sur certains segments si les nouvelles règles réduisent fortement les achats étrangers, si les taux de financement deviennent moins favorables ou si les prix s’éloignent trop des revenus locaux. Une correction serait probablement plus visible sur les biens surévalués que sur les résidences réellement exceptionnelles.

Où se trouvent les opportunités ?

En 2026, l’opportunité ne consiste pas nécessairement à acheter dans la paroisse la moins chère. Recherchons un équilibre entre prix, demande et potentiel de revente.

  • Escaldes-Engordany : patrimoine premium et forte valeur, mais le ticket d’entrée élevé.

  • Andorre-la-Vieille : marché urbain, demande locative et bonne liquidité.

  • La Massana : compromis intéressant entre montagne, location et qualité de vie.

  • Ordino : actif patrimonial, clientèle familiale et environnement préservé.

  • Canillo et El Tarter : potentiel touristique et saisonnier, avec une gestion plus opérationnelle.

  • Encamp : prix d’entrée plus accessibles et potentiel de valorisation si le bien est bien situé.

  • Sant Julià de Lòria : prix historiquement plus bas, mais la progression déjà forte et analyse indispensable avant achat.

Conclusion

Le prix moyen des appartements en Andorre a fortement progressé depuis 2020, cependant l’année 2026 marque un changement de rythme. Les prix restent élevés, tandis que le volume des transactions ralentit et que les investisseurs deviennent plus attentifs à la rentabilité réelle.

La stratégie la plus prudente consiste désormais à acheter un bien correctement valorisé, situé dans une zone à la demande durable, avec des charges maîtrisées et un potentiel de revente identifiable. En Andorre, la question n’est plus seulement de savoir si les prix vont continuer à monter, mais de déterminer quels biens continueront d’être recherchés dans un marché plus sélectif.

L’évolution des prix au mètre carré en Andorre : bilan, tendances et perspectives Le marché immobilier andorran reste cher et résilient en 2026, mais il entre dans une phase plus sélective. Après plusieurs années de forte progression, les prix continuent de se maintenir à un niveau élevé tandis que le nombre de transactions et la demande de certains investisseurs ralentissent. Un marché presque deux fois plus cher qu’en 2020 Selon les données de transactions publiées par le Département des statistiques d’Andorre, le prix moyen des appartements atteignait 4 547,3 € par m² à la fin de 2025, contre 4 201,3 € un an auparavant. Cela représente une hausse annuelle de 8,2 % et une progression proche de 92 % par rapport aux 2 369,2 € enregistrés au terme de 2020. Cette évolution s’explique principalement par trois facteurs : Une offre de logements limitée. Une demande soutenue de résidents et d’investisseurs internationaux. La rareté du foncier constructible dans les zones les plus recherchées. Une progression qui ralentit en 2026 Les dernières données disponibles montrent toutefois une nette modération. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen des appartements vendus s’établissait à 4 569,7 € par m², soit seulement 0,2% de plus qu’un an auparavant.alto Le marché ne s’effondre donc pas, mais il n’augmente plus au même rythme qu’en 2024 ou 2025. Dans le même temps, le nombre total de transactions immobilières a diminué de 11,8 % sur un an, tandis que les achats réalisés par des personnes physiques non résidentes ont reculé de 14,5 % au deuxième trimestre. Cette situation révèle un marché davantage fondé sur la négociation et la sélection des biens que sur une hausse généralisée des prix. Prix moyens par paroisse Les niveaux varient fortement selon l’emplacement. Les chiffres ci-dessous correspondent aux appartements vendus à la fin de 2025 et servent d’ordre de grandeur ; ils ne doivent pas être confondus avec les prix affichés dans les annonces. Paroisse Prix moyen indicatif au m² Évolution annuelle Escaldes-Engordany 6 117 € +15,8 % Andorre-la-Vieille 4 886 € -3,5 % Ordino 4 135 € +12,0 % Canillo 3 752 € +5,2 % La Massana 3 692 € +11,1 % Sant Julià de Lòria 3 335 € +32,1 % Encamp 3 242 € +3,8 % Escaldes-Engordany demeure le marché le plus valorisé, notamment pour les appartements de standing, les résidences neuves et les biens proches des commerces et des services. À l’inverse, Encamp et Sant Julià de Lòria offrent encore des niveaux de prix plus accessibles, même si la progression de Sant Julià a été particulièrement forte en 2025. Prix affichés et prix réellement vendus Il est important de distinguer deux indicateurs : Le prix affiché, publié par les agences ou les propriétaires. Le prix de transaction, effectivement payé lors de la vente. Les plateformes immobilières peuvent afficher des moyennes supérieures aux statistiques officielles. En effet, leur échantillon contient davantage de biens premium, de logements neufs ou de propriétés qui restent longtemps sur le marché. Par exemple, une estimation établie sur les prix demandés indiquait environ 5 609 € par m² en janvier 2026, contre 4 569,7 € par m² pour les appartements vendus au deuxième trimestre. Pour évaluer correctement un investissement, il est donc préférable de comparer le bien avec des transactions récentes et non avec les seules annonces concurrentes. Les tendances qui structurent le marché 1. Le haut de gamme reste soutenu Les biens de qualité situés à Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille, Ordino ou La Massana continuent de bénéficier d’une demande internationale. Les appartements avec terrasse, vues dégagées, parking, casier à skis et prestations énergétiques modernes restent les plus faciles à valoriser. 2. L’emplacement devient encore plus important Dans un marché qui ralentit, tous les biens ne progressent pas de la même manière. Un appartement bien situé, correctement rénové et proposé au juste prix peut continuer à se vendre rapidement, tandis qu’un bien surévalué ou présentant des travaux essentiels peut rester longtemps sur le marché. 3. Les investisseurs étrangers deviennent plus sélectifs La baisse des acquisitions des non-résidents au deuxième trimestre 2026 montre que les changements réglementaires, les taxes et les conditions administratives influencent désormais davantage les décisions d’achat. L’investisseur international examine plus précisément : Le rendement net. Les frais d’acquisition. La fiscalité à la revente. Le régime de location applicable. Les travaux et charges de copropriété. La facilité de revente. 4. Le marché résidentiel reste sous pression L’offre limitée et la demande de logements continuent de soutenir les prix. Pourtant, la capacité d’achat des ménages et l’évolution des règles publiques pourraient réduire la progression future. Le marché devrait donc être plus contrasté selon les paroisses et les typologies. Perspectives pour la fin de 2026 et 2027 Trois scénarios peuvent être envisagés. Scénario central : stabilisation avec hausse modérée Le scénario le plus probable est celui d’une stabilisation des prix moyens, avec une progression limitée dans les zones premium et des négociations plus importantes sur les biens secondaires. La demande resterait présente, mais les acheteurs deviendraient plus exigeants. Scénario favorable Les prix pourraient continuer d'augmenter si l’offre neuve reste insuffisante, si la demande internationale se maintient et si les projets haut de gamme attirent toujours des résidents et des investisseurs. Dans ce cas, les biens les plus situés conserveraient leur possibilité de revalorisation. Scénario de correction Une baisse pourrait apparaître sur certains segments si les nouvelles règles réduisent fortement les achats étrangers, si les taux de financement deviennent moins favorables ou si les prix s’éloignent trop des revenus locaux. Une correction serait probablement plus visible sur les biens surévalués que sur les résidences réellement exceptionnelles. Où se trouvent les opportunités ? En 2026, l’opportunité ne consiste pas nécessairement à acheter dans la paroisse la moins chère. Recherchons un équilibre entre prix, demande et potentiel de revente. Escaldes-Engordany : patrimoine premium et forte valeur, mais le ticket d’entrée élevé. Andorre-la-Vieille : marché urbain, demande locative et bonne liquidité. La Massana : compromis intéressant entre montagne, location et qualité de vie. Ordino : actif patrimonial, clientèle familiale et environnement préservé. Canillo et El Tarter : potentiel touristique et saisonnier, avec une gestion plus opérationnelle. Encamp : prix d’entrée plus accessibles et potentiel de valorisation si le bien est bien situé. Sant Julià de Lòria : prix historiquement plus bas, mais la progression déjà forte et analyse indispensable avant achat. Conclusion Le prix moyen des appartements en Andorre a fortement progressé depuis 2020, cependant l’année 2026 marque un changement de rythme. Les prix restent élevés, tandis que le volume des transactions ralentit et que les investisseurs deviennent plus attentifs à la rentabilité réelle. La stratégie la plus prudente consiste désormais à acheter un bien correctement valorisé, situé dans une zone à la demande durable, avec des charges maîtrisées et un potentiel de revente identifiable. En Andorre, la question n’est plus seulement de savoir si les prix vont continuer à monter, mais de déterminer quels biens continueront d'être recherchés dans un marché plus sélectif.• Grifo Vacances, spécialiste location vacances en Andorre vous propose une large sélection de logements rénovés, confortablement aménagés et entièrement équipés tout confort. • Tous nos logements sont idéalement situés à maximum 100 mètres du départ des pistes pour des séjours skis aux pieds sur le plus grand domaine skiable des Pyrénées. • Deux destinations possibles : Le Pas de la Casa, ville animée skis pied des pistes Soldeu – El Tarter, village de charme avec accès direct aux pistes